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北京一日诞生三“地王” “地王”为何频现

2010年03月17日 08:30来源:新华网
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  完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。”政府工作报告提出的新一年工作目标,在全国两会结束后的第一天就遭遇到北京一天出现三个“地王”的现实。

  15日,北京单天成交6块土地,其中3块被公认为新的“地王”,不仅成交总价创造了2009年以来的新纪录,楼面均价也直逼每平方米3万元。

  没有最高只有更高 京城一日三“地王”

  15日上午,经过84轮现场竞价,远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地,折合的楼面地价高达每平方米27500元。

  继远洋之后,北京中信新城房地产有限公司经过64轮竞价,以52.4亿元将大兴亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块拿下,楼面地价超过每平方米17000元。

  几个小时之后,远豪置业创下的楼面地价新纪录又被打破。中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司,在当天下午以17.6亿元的价格拿下海淀区东升乡居住商业用地。该项目除去3万平方米的酒店项目后,折合楼面地价为每平方米28308元。

  虽然在两会期间,对地价、房价上涨的声讨不绝于耳,新一年的政府工作报告也明确提出要坚决遏制房价过快上涨、抑制土地价格过快上涨,但在两会结束后的第一天,北京6宗地块的成交价格就已经超过了143亿元。

  国11条、京版11条、国土部19条等宏观调控政策并没能立竿见影地抑制住北京楼市、地市的疯狂。对未来市场的看好还是坚定着开发商们抢地的信心。

  国企、央企的“地王”冲动从何而来?

  热点地块的价格居高不下,而众多国企、央企则再次成为“地王”的制造者。

  无论是远洋、中信,还是中国兵器装备集团公司旗下的世博宏业,无一例外都有着国企、央企的身份或是背景。在热门地块的竞拍过程中,主要的竞争也大多在不同的国企之间进行,这其中既包括主业为房地产开发的国企,也包括中国兵器、中国烟草等其他类型的企业。

  一时间国企、央企制造“地王”的大手笔成为被质疑的焦点。“造兵器管烟草不耽误疯狂抢地”的说法屡屡见诸报端。

  其实,从2009年下半年以来,国企、央企就已经开始批量制造“地王”。在这种情况下,国务院在调控房地产政策中要求国资委介入监管,国资委随后也开始就此采取措施,但从实际结果来看,种种调控和监管的效果十分有限。无论是15日诞生的3个地王,还是1月份中海集团以59.7亿元刷新北京地王纪录,国企、央企高价拿地的脚步并未停止。

  两会期间,在全国范围内制造了多个“地王”神话的中国海外集团总经理孔庆平,在接受新华社记者专访时表示,作为一个以房地产为主营业务的国企,进行土地储备的做法无可厚非,“人们经常把商品房比作面包,把土地比作面粉。一个做面包的企业去买面粉,是件十分正常的事情。”

  孔庆平同时还表示,由于连续数年房地产市场持续火爆,中海集团的资本充足率极高,购地所用资金几乎全部为自有资金。同时,中海集团每年开发面积20%的增长目标也对持续的土地储备有需求。截至2009年底,中海的总土地储备已达3512万平方米,其中新增土地储备1165万平方米,可满足未来4至5年的开发。而2010年,中海集团仍将在2009年的基础上新增20%的开发规模。

  同样在两会期间,一些主业并非房地产的央企负责人也在不同的场合表示,作为国有资产的直接负责人,保持国有资产的持续升值和盈利是“职责所在”,使用自有资金进入利润率更高的房地产行业能够实现这个目标,符合市场规律。

  由此可见,央企、国企的拿地冲动并非简单的非理性投机。一些业内人士分析认为,虽然国企、央企对推高地价、房价负有不可推卸的责任,但究其根源,则是一系列制度因素和市场条件共同作用下的必然结果,这其中既包括地方政府的“土地财政”推动,也包括仍然严峻的市场供需矛盾,国企、央企的“大手笔”不过是成就高地价的“最后一根稻草”。

  “土地财政”与“招、拍、挂”亟待调整

  两会期间,全国政协委员梁季阳在人民大会堂作的一次大会发言连续5次被掌声打断。他在发言中明确指出,房地产市场的病根在于土地垄断,在于地方政府对土地财政的过度依赖。

  “地王”的头衔虽然归属于不同的开发企业,但购地的资金却无一例外地进入到地方政府的腰包。

  梁季阳在接受记者采访时表示,在我国房地产市场的供需双方中,供方中除了房地产商以外,实际上还有控制着土地资源,收取各种契税费的地方政府。地方政府现在已经成为我国房地产交易中最大的受益者。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近50%。

  “世界上没有一个大国是靠出卖土地来支撑政府支出的,中央政府要对此高度重视,从财税体制改革入手,从根本上解决地方政府对土地财政的过度依赖。”梁季阳说。

  对于“土地财政”的改革,各方专家也提出了不同的意见。财政部财科所所长贾康建议尽快推行物业税,以此改变单纯的卖地财政;也有专家提出将土地财政完全收归中央,再以转移支付的方式用于地方保障性住房建设。无论具体方式如何,目前土地买卖与地方政府财政之间的关系都已经到了亟待调整的阶段。

  除了饱受争议的“土地财政”,土地出让的“招、拍、挂”形式也成为人们关注的焦点。在资金规模不对等的情况下,单纯的价高者无疑将导致对民营资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。

  对此,中国城建控股集团总裁于炼表示,“招、拍、挂”的方式已经被实践证明不是最佳的方式,可问题在于,除了招拍挂,目前还有哪种政策能够替代它?

  虽然此前北京、上海等地都曾经尝试过使用“暗标竞投”的模式改良“招、拍、挂”,不过在配套政策尚不完善的情况下,对“暗标竞投”是否会变成“暗箱操作”的疑虑依然存在。相比之下,价高者得起码实现了透明与相对公平。

  上海易居房地产综合研究部部长杨红旭表示,要想让房价维持在一个合理的水平,就必须使地价保持在一个合理的水平。合理的地价形成机制,不能仅采取“价高者得”的简单拍卖方式。综合考虑开发质量、售后服务等条件的招标方式应该更多地引入到今后土地的交易当中。(记者罗宇凡)

责任编辑:左红娜
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