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开封业主与开发商、物业公司争夺地热井所有权

2009年11月04日 08:17来源:大河网-大河报
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开封市弘福花园的信息发布栏几乎成了开发商和业委会交锋的战场

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  去年年底以来,本报刊发了《开封部分单位违规出售地热水》、《开封“子孙水”成了唐僧肉》等多篇报道,对开封地热水存在的浪费问题进行了关注。报道刊发后,开封市水利局出台相关政策加大了对地热水的管理力度。几个月过去了,记者发现,随着管理的收紧,地热水井的归属、地热水费的征收等具体问题一股脑爆发出来,在业主、开发商、物业公司间引发了多场矛盾。

  □记者尚杰实习生张扬文图

  小区地热水频停引纠纷

  连日来,开封市弘福花园小区门口的信息发布栏几乎成了一个“战场”:就该小区的地热水问题,开发商和业主委员会几乎每天都会针锋相对地发布信息。10月28日凌晨2时40分左右,该小区地热井配电房的门被人撬开,配电箱电缆被铰断,小区里460户居民地热水全部停供。

  小区居民直接把矛头指向了拥有小区地热井“取水许可证”的河南中驰投资有限公司,因为该公司在停水前,就曾发出告示称要在10月27日停水。几天来,小区业主代表奔波于水利局、电业局多个部门,并与河南中驰投资公司进行了座谈,甚至直接将这一情况反映给了开封市相关领导,但至今该小区仍未能够用上地热水。

  无独有偶。位于龙亭湖风景区附近的九鼎雅园小区,10月26日地热水也遭停供,至今未能恢复。虽然该小区地热井的所有权和收费权都没有争议,但在今年六七月已停过两次水,后在市里有关领导的协调下才送上水。而停水的直接导火索是业主认为电业局把热水井的电费按商业用电收取,停交电费。

  而位于北郊的另外一个居民小区,早在今年6月,使用了6年的地热水遭停供。停供的原因是,管理方因为水利部门开始收取水资源费而入不敷出,而用户又不同意提高地热水费,双方未能达成协议而停供。

  连日来,随着天气的进一步变冷,记者接到多起关于地热水的投诉,而开封本地论坛也不时爆出小区地热水停供的消息,地热水成为小区纠纷的主要矛盾点。

  地热井所有权到底归谁?

  记者在采访中发现,地热井的归属成为首要的矛盾集中点。

  在弘福花园小区,双方争执也因此而生。2008年,该小区成立业主委员会,施行自治。业主委员会从物业公司手中收回了收取地热水费用的权利,并且要收回地热井的所有权。

  “地热井应该归全体业主所有。”11月2日,弘福花园小区业主委员会负责人骆女士说,购买房屋时,所有业主都交了地热井初装费,每平方米20元,交了2000多元。除了初装费,骆女士还认为,业主的房价里也包含了地热井的有关费用,“当时,地热水是小区的主要卖点,房价也要比没有地热水的小区贵”。

  业主还拿出另外一个支持他们的理由:《物权法》第73条规定:小区里绿地、道路以及其他公共场所、公用设施,产权归属全体业主所有。骆女士说,地热井位于小区的共用土地上,又归业主共同使用,应该归业主所有。“如果说房子卖完了,开发商还拥有地热井的所有权,那不是能一直收费?要是这样的话,是不是小区里的道路也该归开发商所有?”

  业主代表介绍,地热井的初装费购房时交给了开发商——开封市福庭置业有限公司,但小区施行自治后,开发商在未经业主同意的情况下,将地热井转让给了河南中驰投资有限公司。后来,业主专门到工商部门查询得知:开封市福庭置业有限公司在2004年就变更为河南福庭置业有限公司,而今年1月1日签订的转让协议上又出现了开封市福庭置业有限公司。业主认为该公司和河南中驰投资有限公司的转让协议是无效的,要求开封市水利局撤销中驰公司的取水许可证。

  11月2日下午,记者见到河南中驰投资有限公司主管地热水井的杨宝军。在杨看来,地热井的归属不存在任何问题,中驰公司是开发商河南福庭置业有限公司为管理地热水井而成立的公司。“当时开发商花了100多万元,开凿了943米凿成这眼井,之后又到水利部门办理了取水许可证,是小区地热井的合法拥有人。”杨宝军说,业主交的初装费仅仅是出井后的管道、水表费用,并不是井的费用。“难道说交了燃气初装费,燃气公司都是他们(业主)的吗?”

  中驰公司的法律顾问则介绍,《物权法》里公共设施一般是指地上的附属设施,不包括地面以下。根据国家《水法》,水井所有权归国家,使用权人是按照“谁投资、谁申请”来确定的,因此应该归开发商所有。

  在开封市水利局,水政监察支队队长朱凤山介绍,目前在开封市,通常是由申请打井人到水利部门办理取水许可证,成为地热水井的使用权人,而打井申请人通常情况下都是开发商。

  朱介绍,因为地热水井归属发生纠纷的不止弘福花园。九鼎雅园小区经历了多场官司后,最终判决地热水井归业主所有。“他们两个(弘福花园和九鼎雅园两个小区)情况不同,九鼎雅园当时向业主收费较高,且收据上注明了‘打井费’,所以判决才有利于业主。”朱凤山补充说,但九鼎雅园业主委员会目前还没有真正意义上的法人代表,一直未能办理取水许可证,并不是合法的使用权人。

  地热水费该由谁来收?

  争夺地热井的归属,实质上是争夺地热水的收费权。记者发现,目前在开封市地热水水费收取方面,主要存在着由业主委员会、物业公司、开发商收取三种模式,对于利弊,都有着各自的说法。

  “我们想直接交给水利局。”弘福花园小区业主委员会代表说,用水交钱是天经地义,但他们不想交给开发商指定的企业或物业公司。“我们现在收的是每吨3元钱,交给他们每吨4元多,高出一大截。”业主说,在业主缴纳的使用地热水费用中,除了水资源费、污水处理费是统一的外,还包括电费、管理费等,这些都没有统一标准,由开发商和物业公司来收,会增加业主们的负担。

  而业主的另外一个担心是,由开发商和物业公司收取地热水费,容易出现偷卖水的现象。实际上,虽然开封市水利局加大了执法和处罚力度,但偷卖地热水的行为一直未能杜绝,并且这一行为大多发生在由开发商和物业公司收费的小区。

  “业主委员会没有经济实体,没有法人代表,很难把井管理好。”中驰公司的杨宝军提出了相反的意见。杨说,弘福花园小区的业主委员会自2008年元旦成立后,一直向业主收取地热水费,但从未向水利部门交过一分钱。而中驰公司却一直收到催费通知书,目前欠水利局16万元。“如果交给业主委员会来收取,水利部门很难追究其不缴费的责任,总不能把400多名居民告上法庭吧,容易扯皮。”

  杨宝军同时认为,业主委员会也没有能力把地热井管理好。“目前,开封市对地热水的收费标准是,水资源费每吨2.1元,污水处理费每吨1元,1吨水的电费核算到7毛钱,加上折旧费、管理费,每吨4.5元也仅是微薄盈利。”杨介绍。另一方面,每年要对管道清理一次,每5年要对水井清洗一次,这些都需要资金和技术人员,业主委员会不具备相应的资金实力和技术力量。

  而由物业公司来收,业主和开发商都提出了问题:物业公司收取了费用,一走了之怎么办?在开封多个小区,物业公司通常是一年一换,甚至干不到一年就会更换,物业公司卷铺盖走人的事情常有发生。

  地热水管理需进一步完善

  开封市水政监察支队队长朱凤山说,由业主委员会收取地热水费,因为对其不便追责,往往出现拖欠现象;由开发商和物业公司来收取,容易出现偷卖水现象。

  为何不能像自来水那样,由水利局直接向居民收取?朱凤山介绍,地热水和矿井一样,属于国家资源,并不是和自来水一样的商品,水利局作为一个行政事业单位,只能收取水资源费,不能像自来水公司一样,在水费中加上管理费用、利润。“我们收的每一笔钱都上缴,不允许也没能力挨家挨户收取。”

  朱凤山介绍,开封市位于华北平原的中南部,大地构造单元属于济源—开封凹陷区东南隅,具有较为丰富的地热水资源,其水温一般在25℃~53℃,水中含有多种对人体有益的微量元素,是较为理想的饮用水和浴疗用水。但同时,地热水是开封市唯一没有被污染的水资源,是对维持开封市远期水安全具有十分重要地位的“子孙水”。

  记者在采访中了解到,我国对地热水的管理从2000年后才提上日程,很长时间,地热水管理都比较混乱。“我们现在出台相关规定,从审批、监管上都进一步加强,但这方面的管理还需要进一步完善、细化。”采访中,开封市水利局一位负责人说。

责任编辑:王晓云
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