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新政执行前 郑州市民争搭首付两成的“末班车”

2010年04月19日 09:11来源:大河网-河南商报
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依据专家推测,国务院的楼市新政极可能使市场预期发生变化,陷入观望,楼市的成交量会急剧下降。  如果真如专家预测,那么新政实行初期,房管局办事大厅很难再现类似左图的火爆场面。  商报记者 王棣/摄

  提高首付,限制异地贷款购房……针对“炒房”的新政从4月15日开始连续推出,政策之严格在郑州一些房屋中介负责人看来前所未有。

  但专家认为,房贷新政的调整使全款炒房团仍然可以“钻空子”;由于“土地财政”的存在,一些要求地方政府度量执行的政策也可能会落空。

  ■ 现场

  周末市民忙赶“末班车”

  对不少银行的个贷部来说,刚刚过去的周末是一个异常忙乱的周末。

  4月16日国务院房贷新政刚刚出来,多家商业银行总行的执行细则就已经出炉,工行、招商银行总行宣布从4月16日起执行房贷新政,而中国银行从本周一(4月19日)开始执行最新的房贷政策。

  在执行新政前这个周末,引发了一轮抢搭“末班车”的狂潮。在一家国有银行个贷部工作的李先生说,上周六上午他刚刚赶到办公室门口,就看到很多办理房贷的市民比他还早就守候在门口排队了。一天时间,来他们那里办理房贷的人络绎不绝,本来还挺宽敞的办公室一下子显得拥挤不堪。

  “房子是多少平方米的?如果是90平方米以下的,那就下周一再来办吧,今天人实在太多了。”放下朋友的电话,李先生也有点儿不好意思,“真是太忙了,今天光接熟人这样的咨询电话都有一二十个,和朋友说话都有些不耐烦了。”

  据李先生介绍,上周六周日突击办理的客户,有的购买的是首套房,但面积在90平方米以上,按照新政他们首付额度将从20%提高到30%;有的客户购买的是二套房,按照新政策首付额度将从40%提高到50%。

  ■ 算账

  为多收利息银行乐于帮忙

  银行乐于加班开“绿色通道”帮助客户赶老政策的“末班车”。一位业内人士说,除了防止因首付款过高,一些人放弃购房造成房贷客户流失外,在低首付的情况下给客户办理房贷也比较符合银行的利益,对银行来说,购房者贷款数额越大,银行的利息收入也就越高。

  他算了一笔账,以一套价值60万元的房子为例:如果是首套房按照老政策首付20%,贷款20年需要支付利息约28.3万元,新政策要求首付30%,同样贷款20年只需要支付24.8万元的利息,银行少赚了3.5万元的利息;如果是贷款购买二套房,同样的房子按照老政策首付需要40%,20年贷款需要支付利息28.6万元,新政策要求首付50%,同样的贷款只需要支付利息23.8万元,银行利息收入少了4.8万元。

  ■ 空子

  郑州有房,北京再买仍算首套房

  国务院新政要求银行对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。

  对此,一位二手房中介的负责人评价说说,存在着漏洞。他举例说,在郑州有住房的人,如果在北京、上海等其他城市工作并购买住房,并没有太多的限制。原因是目前多数城市的住房信息并没有联网,一个在郑州有多套房的人,现在如果去北京购买住房,还可以认定为首套房,并能享受到优惠政策。

  “要求有1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,对第三套及以上住房将可能停止贷款,确实增加了贷款炒房的难度。”这位负责人说,如此严格的政策可谓前所未有,一旦开始执行,将会使依赖贷款炒房的投资客无法通过按揭的方式得到大量资金。

  但对那些资金雄厚的全款“炒房团”,新政并没有影响。据上述人士介绍,大家比较熟悉的温州“炒房团”,他们得到炒房资金的方式就不是通过办理按揭。由于温州区域内的银行一向对房产抵押贷款管理相对宽松,办理抵押贷款时一般只要说资金是经营需要,就可以拿到贷款,炒房团将手中已有的房产抵押套出现金,然后全款支付炒房的房款,这样就不会受国家房贷政策变化的影响。

  ■ 担忧

  地方政府配合可能不积极

  新政中提到,地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。对此,业内人士认为,这些要求很可能会落空,毕竟不少地方政府仍需要依靠“土地财政”。上周财政部刚刚公布的数字显示,2009年全国土地出让收入为14239.7亿元,比上年增长43.2%,全国财政收入中土地出让收入贡献率超过了20%。

  “其实房价涨跌,一直是中央政府与地方政府的一场博弈。”河南财经学院工程管理系教授刘社说,“土地财政”是推高房价的一个重要因素,给房价降温,除了收紧房贷政策外,还可以通过推出一些税收,以降低地方政府财政对土地出让金的过度依赖。

  此外她认为可以在土地出让方式上有一些改变,现在土地出让通过的是招拍挂的方式,谁出价高谁就得到土地,以后可以在出让环节考虑除了价格以外其他的社会效益因素,就可以适当缓解地价暴涨的情况。

  不过今年她认为在房价问题上,两级政府的这场博弈中央政府可能会占据一定的优势。毕竟越来越高的房价,已经开始对城市化进程以及一些地区经济发展的速度造成影响,这种影响一旦越来越明显,地方政府就不会再纵容房价持续上涨。

  ■ 猜测

  专家:楼市将步入下行通道

  专家表示,新政出台后,随着投资客的撤离,二手房的交易可能将停滞,这种趋势一段时间后会传导到一手房,楼市将步入下行通道。

  专家称,值得注意的是,新政中诸多“可”字,让人担忧,极可能为高房价留下“后路”。

  “主要是使市场预期发生变化,陷入观望,楼市的成交量会急剧下降,开发商扛不住的情况下,房价不可避免地将下降。”北京师范大学不动产学院副院长黄兴文表示。

  中原地产华北区董事总经理李文杰则认为,房价如果出现松动,将在年底才能显现。所谓的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”到底指的是哪里,都需要明确。

  李文杰说,新政会导致买卖双方的观望,等待下一步的细则。这种观望期大概需要三个月或者六个月。政策应尽快出台细化措施,如第二套、第三套房如何认定,购房时所需的审核档案要如何提交等。

  ■ 影响

  北京:通州新盘每平方米降3000元

  国务院提高二套房贷首付和利率的政策刚公布半天,原先领涨的通州新盘就爆出每平方米直降3000元的消息。业内称,打压高房价的政策已开始见效,而挨第一棒的就是近期涨价最猛的郊区县楼盘。

  其实,在国务院发布“房贷新政”之前,北京房产市场已现大手笔出货迹象。北三环一项目近期出现了大单抛售,一浙江炒房客一次性抛出20多套房源,总价近1.3亿元,均价近4万元/平方米。

  上海:机构抛房近百套

  据记者多方了解,本周一开始,沪上各银行二套房审批将全面收紧。为赶上房贷优惠末班车,一国内知名上市房企把原本两周后的开盘时间提前,但是购房人更多的选择是观望。

  “昨天上午,一家机构找到我,委托出售近百套房,单套总价接近千万元,总金额高达几亿元。”上海易居臣信西藏南路店店长于伟透露。

  广州:房价三个月内可能下跌一成

  “广州楼市中,目前一手市场三套房及持三套以上的买家接近四成,二手市场大概两成。”满堂红研究部高级主任肖文晓分析。

  “我们在深圳已经有项目反映,出现了两成客户退订。”中原地产项目部总经理黄韬说,国务院发出的通知其实是对“4·15”新政的延续,相较市场预期更为严厉。他预计,由于开发商仍然会有一段观望期,广州楼市将在七八月份下跌10%以内,由于广州楼市投资客不占主导,所以出现10%以上的大跌不太可能。

  (商报记者 陈薇 实习生 冯军福 部分据《新京报》、 《广州日报》等)

  ■ 相关新闻

  郑州3月商住房供量同比增4倍多

  商报讯(记者 侯莹)郑州市市区2010年3月份商品房批准预售面积79.37万平方米,其中商品住宅批准预售面积65.57万平方米,占到八成,较上月上涨了126.23%,较去年同期上涨了471%。

  3月份,郑州市市区商品房销售10195套(间),其中商品住宅销售9526套(间),较上月上涨了九成多,较去年同期稍有下降。商住房均价为4853元/平方米,其中郑东新区均价最高,达到了7107元/平方米。

  郑州市市区2010年3月份二手房共成交2125套(间),其中住宅二手房共成交2084套(间),较上月上涨了近八成。住宅二手房均价为3770元/平方米(住宅二手房均价是以市场评估价为计算依据),较上月小有下降。

  据业内人士分析,如今房价上涨的一个主要因素就是供求失衡,供不应求。如今大量房子被批准入市,也许能缓解房价的快速上涨。

  套数                  已售均价(元/平方米)

  全市 9526               4853

  金水区 3947             4619

  中原区 1713       4409

  二七区 1225       5210

  郑东新区 978       7107

  管城回族区 892      4978

  惠济区 703       3895

  郑州经济技术开发区 68   3366

责任编辑:王晓云
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