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　　经适房与商品房的区别

　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。

　　经济适用房和普通商品房最大的区别有：

　　1、土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权；

　　2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定；

　　3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定，也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准；

　　4、经济适用房的价格执行政府指导价，开发商不能随意定价、调价；

　　5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；

　　6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。

　　经适房基准价核算方式

　　郑州市房管局和郑州市物价局2005年联合下发了《郑州市经济适用住房价格管理实施细则（试行）》，重新规定经济适用房价格实行政府指导价，在基准价的基础上，规定房价上浮幅度最高为3％，下浮幅度不限，并且实行价格公示，接受社会监督。

　　《细则》规定，经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润构成，其中开发商的管理费用不得超过基本建设费用的2％，利润不得超过3％。

　　详细项目内容如下：

　　（一）开发成本

　　1.按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。

　　2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

　　3.列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

　　4.在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共基础设施建设费。

　　5.管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2%计算。

　　6.贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的合理银行贷款利息计算。

　　7.行政事业性收费按照国家有关规定计收。

　　（二）税金

　　依照国家规定的税目和税率计算。

　　（三）利润

　　按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3%计算。

　　下列费用不得计入经济适用住房价格：

　　（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

　　（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

　　（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

　　（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

　　（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。 大河网记者 银新玉