新政之下出手买房还是观望 业内人士为您做参考

2010年05月20日 07:40来源:东方今报
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  主持人:王彦彦 “新国十条”出台一个月。这一个月,网上相关言论不断,什么雷人的话语都有;专家们也是各持己见;各地楼市陷入观望,成交量锐减,部分城市楼市成交量出现高达六成的降幅。

  烟雾笼罩着那些想买房但购买能力不强的市民,尤其是在洛阳这样的三线城市,市民如何看待“新国十条”?房价是否能如他们所预期的那样降下来?想买房的人,是继续观望还是该逆市出手?

  为破解这一个又一个谜团,近日,记者邀请了洛阳对此较有发言权的高校教授和房地产商,请让他们来为市民解除心中的疑团。

  【发言人】席升阳

  职务:河南科技大学经济与管理学院院长、教授、博士

  观点:政府应该保护房地产市场

  今报:5月12日洛阳召开的全市住房保障工作会议上,要求加大廉租住房、经适房、棚户区改造的力度,力争再解决1.65万户城市低收入家庭的住房困难。

  那么,在席教授看来,洛阳的此项政策与“新国十条”有无关系?它对洛阳的房地产市场会产生什么样的影响?

  席升阳:先不说是不是为了响应“新国十条”,可以肯定政策不仅是利民的,而且有利于房地产市场的理性化发展。

  首先,政府的责任就是要使“居者有其屋”。住房问题不能完全靠市场来解决,政府要通过有形的手来解决住宅地产的资源配置问题,这可看作是政府的基本功能。

  其次,对于房地产市场,政府应该采取措施保护它。要使它健康运行,就要顺应房地产市场的内在规律,不要强制性地干预,要通过结构调整、分流需求使中高档住宅需求通过市场这个无形的手来调节。

  政府“力争再解决1.65万户城市低收入家庭住房困难”的决心,将使低端的房地产消费退出市场,减少了市场需求的总量,相对增大了供应量,这就会影响房价的上涨。由市场来经营高品质的住房满足中高档的住宅需求,将会促进市场的理性化发展。

  最后,我认为洛阳市政府的举措可以理解为对“新国十条”的迅速反应。

  今报:在当前的大环境下,洛阳房地产业何去何从,您能否做个预测?

  席升阳:洛阳房地产业至少在未来十年中会是在继续上升的通道中前行。根据有五点:

  第一,洛阳房价目前并不算高。在全国的三线城市群中洛阳应该是有重要影响的一员,其房地产价格在三线城市群中处于高位。可当前洛阳的房价和周围相当落后的三线城市三门峡、南阳、新乡等相比较,并没有高出很多。

  第二,当前洛阳房地产市场的“热度”适中。判断一个地区房地产市场是否过热,有两套尺度。其一是房地产价格与租赁房价格相比,房地产价格比租赁房价格高出100倍;其二是房地产价格超出一个家庭可支配收入8倍。从这两套标准看,洛阳的房地产价格基本处于均衡状态,即使出现量价齐跌的局面也会非常短暂。

  第三,当前洛阳房地产市场中的刚性需求仍占主流。有关资料表明,属于非刚性需求的投机、投资性购房,在一线城市中占60%~80%,二线城市中占40%~60%,三线城市中占20%~40%,洛阳大约在30%。这就说明,洛阳70%左右的购买者是为了居住。

  第四,洛阳城市空间潜力巨大。按照洛阳大新区(洛偃一体化)的空间规划,到2020年,洛阳人口将达300万左右。相对于目前洛阳160万人口而言,可以说是用10年时间再造一个新洛阳。这增加的140万人的住房问题必须由房地产业来解决。

  第五,洛阳新农村的建设,将会在更大的空间尺度上推动房地产业的发展。未来10年,洛阳将会新增200万左右的非农业人口。

  不容否认的是,在当前环境中,洛阳的房地产业不可避免地会出现量跌价稳甚至价量齐跌的局面。但是从长远的变动趋势看,在未来十年当中,洛阳房地产市场总体上价量齐升的态势是可以肯定的。

  今报:您是否能解释一下洛阳房价去年猛涨的原因?

  席升阳:洛阳房价的猛涨是正常现象。首先,因为它长期处于低位,上涨是理所当然。其次,洛阳大新区的规划使人们看到了洛阳的未来发展前景,给予了很高的期待和评价。再次,去年洛阳人均GDP超过4000美元,综合经济实力和居民购买能力有较大幅度提高。最后,洛阳市最适合人居住的品牌已经成熟。

  【发言人】荆晓孝

  职务:洛阳亚威置业集团有限公司营销策划总监

  观点:洛阳房产均价有点高

  今报:面对新政策,市民都抱有很高的期望。究竟应该如何评价“新国十条”的作用?

  荆总:洛阳不是一线城市,洛阳属于三线城市,房地产地域差异性明显。洛阳市民不要对房价下降抱有太多幻想。市民应根据当地市场房屋投放量、房价成本等来考虑,不要持观望态度,否则错失良机。

  今报:你们的项目有无受到影响?

  荆总:可以说我们不受任何影响。因为我们亚威·金地家园是由洛阳旧城改造的先驱转变为卫星城的领导者和缔造者。

  就在4月23日开幕的洛阳房地产大厦春季房展会上,我们的项目在所有参展项目中以电梯高层、双气社区、最低均价1800元的优势,首先在洛阳喊出“不要蜗居要安居”、“不要鸟巢要阔居”、“不做房奴做房主”和“解放压力解放自己”的响亮口号。

  今报:据了解,洛阳现在有的房产均价为4000~5500元,你觉得这个均价高不高?

  荆总:按理说,洛阳市区的房价不应该这么高的,明显高于当地市场水平。像新区或南昌路等中心区有些房子在3~5年内它的增值空间很小,等于精明的开发商把客户最近5年的增值空间当做利润提前吃掉了。

  【发言人】白选杰

  职务:洛阳理工学院房地产教研室主任

  观点:交易量已下降 但房价不会大幅下降

  今报:“新国十条”最主要的目的是什么?

  白选杰:去年下半年至今,我国一些城市的房价上涨太快,出台“新国十条”的目的就是要遏制一些城市房地产价格过快上涨。洛阳的房地产价格也有泡沫成分,但不是很大。所以,不要期望洛阳的房地产价格会有大幅度的下降。

  今报:自今年1月以来,洛阳的房地产交易呈现什么状态?

  白选杰:四月中旬以前,供销两旺、买卖活跃。但“新国十条”出台之后,洛阳房地产市场很快就出现了由热到凉、又由凉到冷的情况。

  具体表现是“新国十条”出台之后,洛阳房地产的交易量就开始下降,进入5月之后更是大幅度下降,近一周洛阳房地产的交易量与今年3月下旬至4月上旬相比下降35%~40%。近一段时间,洛阳房地产市场的买卖双方基本上处于一种观望状态,即使交易量锐减,卖方也坚持不降价出售,买方在持币等待,期待着房价下降,双方在进行着考验意志般的博弈。

  今报:您估计观望期将持续多久?

  白选杰:我个人认为,这种博弈不会持续很长时间。我估计,2个月后,洛阳房地产市场将逐渐激活。

  卖方将先行小幅度降价出售。买方,尤其是刚性需求的买方会跟进购买。因为现在我国的房地产市场基本上是卖方市场,即房地产的市场价格基本上是由卖方所决定的,所以,洛阳的房地产价格到底什么时候下降及下降的幅度有多大,还要看政府遏制房地产价格上涨过快的措施对房地产卖方市场影响有多大。

  要相信政府遏制房地产价格上涨过快的决心和前景,经过政府组合拳般遏制房地产价格上涨过快的政策措施的调控,我国的房地产价格将逐渐趋于合理。

  今报:一旦观望期过了,炒房客是否会卷土重来呢?

  白选杰:不存在卷土重来的问题。因为,大部分炒房客根本就没有退出市场,他们只是因为对未来房地产市场前景没有清晰的判断而尚在观望。不过,如果政府对打击炒房投机行为的措施执行得力,且后续打击措施陆续出台,将会有效地遏制炒房投机行为。

  【发言人】路延熹

  职务:洛阳福温联合置业有限公司常务副总

  观点:新政有利于商业地产的发展

  今报:新政策出台后,有人说最终还是房地产商受益,也有人说有利于购房者,众说纷纭。您怎么看待这其中的利害关系?

  路延熹:在我看来,这些政策首先对购房者有好处。

  国家实行更为严格的差别化住房信贷政策,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%,二套住房首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这项政策实质上就是抑制不合理的住房要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房,以此来加速楼市降温。

  这项措施站在民生的角度上满足居民住房需求,回归到房屋的原本居住功能。

  造成房子被热炒的根本原因,是目前一般老百姓缺乏投资渠道。人们买住宅,首先看重投资功能,而弱化其根本的居住功能。也就是说,拥有住房的人为了投资而购二套甚至三套房,一方面使得大面积房屋空置,炒高房价;另一方面那些确实需要买房居住的购房者,对越来越高的房价望而却步。

  同时,我认为对开发商也不是没有好处,新政的出发点不是把开发商一棍子打死,而是让它更健康、有序地持久发展。市场需求更趋于合理,会使开发商更理性。

  今报:对于商业地产会有什么影响?

  路延熹:对商业地产可以说是机遇。此次调控针对的是住宅市场上的投机性行为,对用来做商业的房主没有影响。“城市”这个词,有“城”居住的人就必须有“市”,“市”是指交易。商业乃至整个服务业是国家大力发展的行业,因为同世界发达国家相比,我们服务业增加值占GDP比重偏低,2008年才41.8%,而2003 年,全球服务业产值已占全球GDP的67% 以上,发达国家服务业产值占GDP 的比重稳定在70%左右。由此可见,商业发展空间很大。

  今报:洛阳的房价有无下跌的可能性?

  路延熹:从洛阳房价本身来看,同周边市地相比并不高,可以说以刚性需求为主。而且随着大新区的建设,洛阳房地产市场还是有广阔的发展空间。值得关注的一点是,由于去年的房地产形势大好,很多房产商加快开发节奏,今年的供应量较去年大幅增加,而需求受政策影响就显得相对减少。因此,房价再涨的速度肯定不会太快,而下降的空间也基本没有。洛阳作为三线城市,房价不会大起,也同样不会大落,还会非常理性地发展。

责任编辑:张黎光
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