增加供应仍难抑房价上涨

  • 2007年04月18日 10:08
  • 来源:大河网-大河报
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大河网讯

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  □记者余勇文许俊文图

  物以稀为贵。在市场上,哪种商品供不应求,哪种商品的价格就会越来越贵,房子更是如此;反之,市场上这种商品供求平衡了,价格自然就不会飞涨了,这就是经济规律。在去年重拳调控的基础上,今年初,国家将房地产市场的调控重点转向了增加供应上。专家评论,加大供应量摸到了“调控的门”。今年一季度,与去年同期相比,郑州房地产市场供应量激增,但是,房价的上涨速度似乎没有慢下来,1月到3月,郑州市商品住宅均价涨了308元,仅比去年同期少4元。难道经济规律在这里失效了?

  供应量大了

  供应量的所谓大小,是相对来说的,是对比产生的结果。这里所说的供应量大了,是指郑州市房地产市场今年与去年相比,供应的房子多了。

  2006年,郑州市商品房累计新开工面积1176.2万平方米,其中市区新开工面积982.8万平方米;竣工面积486.6万平方米,其中市区竣工449万平方米。全年市区商品房累计新增供应(新批准预销售)面积783.5万平方米,累计销售(合同备案)面积787.3万平方米,市区商品住宅累计销售715.44万平方米。

  省会一家调查机构测算,由于2006年宏观调控的结果,一些本该在2006年面市的项目在2007年才崭露头角。2007年是中原楼市历史上新盘放量最多的一年,将达1463.3547万平方米,是2006年的两倍。

  记者做了一个统计,2006年一季度,郑州市共批准商品房预售项目35个、预售面积103.5万平方米,其中商品住宅预售面积83.05万平方米;销售商品房13075套、面积146.19万平方米,其中销售商品住宅11104套、面积132.75万平方米。2007年一季度,郑州市共批准商品房预售项目55个、预售面积185.15万平方米,其中商品住宅预售面积157.65万平方米;销售商品房17630套、面积194.95万平方米,其中销售商品住宅16167套、面积176.12万平方米。今年以来,郑州市发放的101个商品房预售证中,允许预售的商品房数量达25376套。由此看出,今年一季度郑州市房地产市场不仅供应量大大增加,而且供应量的增长大大高于销售量的增长。

  房价依然坚挺

  从最近郑州市区开盘的几个楼盘的均价看,郑州的房价依然在高位运行。与2006年一季度房价的运行情况对比,郑州市房价涨幅放缓的趋势还不明显。

  2006年一季度的三个月,郑州市商品住宅每平方米的均价分别为2475元、2699元和2787元,三个月涨了312元。而今年一季度的三个月,郑州市商品住宅每平方米的价格分别为2958元、3128元和3266元,三个月涨了308元。而根据记者掌握的资料,郑州市的商品住宅日成交均价在今年的1月3日、3月16日、4月8日突破4000元大关,分别达到了每平方米4042元、4021元和4312元。

  房子多了,而房价的上涨速度依然没有放慢的趋势,这又做何解释呢?记者就此问题采访了几家房地产营销策划公司的专业人士。专业人士分析说,造成这种现象的原因,一是近年来房价上涨过快的惯性使然,随着供应量的增加,房价上涨的速度放缓需要一个过程,房子不会像大白菜一样,今天市场上多了,价格马上就下来了;二是供应量刚刚得到释放,供需不平衡的矛盾还没有得到彻底的解决,而且反映在市场上会有一个滞后期,效果不会很快地显现出来;三是不排除房地产开发商主观上对房价飞涨的留恋和强撑,但来自这方面的“抵抗”终究只能是暂时的。此外,本月初建设部、国土资源部、财政部等八部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》,要求全面检查房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况及房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。这样看来,房地产商依靠延迟开发、推迟上市及销售手段来控制供应量、维持高房价已不可能。今后一个时期,随着商品房供应量的进一步增加,房价涨幅将会被控制在一定的范围内。

  供需平衡将抑制房价

  2006年一季度,郑州市批准预售的商品房项目有35个,其中批准预售的商品住宅面积是83.05万平方米,尤其是2月份商品住宅的投放面积仅为9.08万平方米,而三个月商品住宅的实际销售面积为132.75万平方米,也就是说一季度供应缺口达49.7万平方米。如果按每套房屋100平方米计算,那么,2006年一季度郑州商品住宅的缺口就是4970套。这应该是导致房价飞涨的一个主要原因。

  今年一季度,郑州市批准预售的商品房项目有55个,其中批准预售的商品住宅面积是157.65万平方米,而三个月商品住宅的实际销售面积为176.12万平方米,缺口仍有18.47万平方米。如果也按每套房屋100平方米算,一季度商品住宅的缺口仍有1847套,平均每个月的缺口是610多套。

  从以上两组数字对比可以看出来,郑州市房管部门今年明显加大了供应的步伐,虽然今年一季度郑州市商品住宅供需平衡的趋势明显,但是,需求仍然大于供给,可见房管部门还需要进一步加大供应量。

  业内专家预测,今年,随着郑州市商品房市场供应,尤其是中小套型普通商品住宅供应增加,市场供求矛盾和发展不平衡问题将逐步得到缓解,再加上经济适用住房及限价房建设的加快,政府对住房保障力度的加大,商品房和二手房市场价格涨幅将继续回落。

  另外,中、小户型的集中上市会使总房价下降。去年下半年,90平方米以下住宅供应比例已达到18.5%,增长明显加快,紧凑、经济实用型的中小户型,受到购房者普遍欢迎。新审批的中小户型开发规模,今年上半年上市销售,将极大缓解商品住宅供求不平衡的矛盾,趋于平衡的供需将使房价得到有效的抑制。

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责任编辑:吴勇