郑州物业公司的前世今生

  • 2007年05月30日 08:23
  • 来源:东方今报
  • 记者 李云飞 赵文婧 奚春山/文 张晓冬 栾桦/图
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大河网讯   郑州首批物业公司今安在?

  1981年3月10日,中国内地第一家物业管理公司——— 深圳市物业管理公司诞生。这家公司的成立经过了深圳市编制委员会的审批,“属局科级企业单位,定员十名,由房地产管理局领导”。

  1994年8月份,河南省第一家注册的物业公司——— 河南建业物业管理有限公司成立,它的身上不再有政府的影子。

  2003年9月1日,中国第一部物业管理法规《物业管理条例》颁布实施。

  2003年11月,全省第一个业主委员会在中方园小区成立。

  2007年5月10日,中方园业主仁先生因为拖欠物业费被物业公司告上法庭。

  2007年5月7日,郑州市房管局公示了《郑州市物业管理招标投标管理办法》(征求意见稿)。《办法》规定,开发商应与物业管理分离。这意味着,房地产商与物业公司之间的“父子关系”将被强制终结。

  20多年来,在房地产商控制物业的语境下,物业公司不可避免地成为业主们的天生冤家,矛盾、冲突甚至暴力事件屡有发生。

  作为千千万万个生活在社区中的个体,我们必须要问一下为什么这种状况屡屡发生?业主自治还缺乏什么样的土壤?这就是我们推出这期专题报道的初衷。

  郑州市第一批物业公司始建于上世纪90年代中期,距今已有10余年历程。那一批有80多家,有的几经沉浮还在坚持,有的无力回天已不复存在。在“社区社会”已初露端倪的今天,这批物业公司的成长经历中颇多风雨,而它们的生存状况,也代表了郑州物业市场的发展变迁。如今,我们选择了首批物业管理公司中的代表,发掘它们10余年的成长历程,寻找背后隐藏的利益纠葛。

  【台胞小区】    一个谁也不愿意碰的烫手山芋

  上个世纪90年代的台胞小区是郑州第一代有物业公司管理的大型小区,它当时可谓是郑州地产的香饽饽,吸引了郑州市不少高端人士的青睐。然而十年过去后,郑州市数百家物业公司没有一家愿意接手管理该小区,三栋楼房独立于小区之外自建管理组织。

  谢师傅是台胞小区第一批业主,在台胞小区居住了13年,看尽了物业公司和业主的分分合合。老人伤心地说,要是只鸟他早就飞走了。“从2000年开始,这里就没有消停过,不是停水,就是停电,业主要赶走物业,物业就耍阴招坑业主。”老谢说,2003年,物业借口管理成本太高要提高电费,竟然每度电收取1.2元。小区里的业主不服气,用不交物业费进行抗议,换来的是大夏天一个多月的停水停电。

  至今,小区里的宋先生一提起这件事还气不打一处来。因为那一年他儿子正好考大学,是点着蜡烛复习赶考的。“孩子眼睛被蜡烛熏得红红的,而且整个楼断水,我们实在没有办法就在楼下打了一口水井,每天提水喝”。

  2005年,台胞小区的业主自选成立了第一届业主委员会,提出辞退管理小区十年的台兴物业。“这个物业公司是开发商的公司,业主把对开发商的怨言也转嫁到了物业头上。”台胞小区所属的航海中路社区刘主任告诉记者,台胞小区从此更加混乱。

  不仅卫生没有人清扫,而且小区没有安全保证,盗贼成群结队到小区行窃。由于物业已经被撵走,业主委员会只能重新招聘新的物业管理单位。可新到的物业公司仅仅在小区干了一个月,就经营不下去悄然隐退。

  刘主任说:“他们都解决不了开发商遗留的尾巴,业主也因为房屋漏水等问题坚决不交管理费。”刘主任告诉记者,业主委员会委员在新物业接手后也纷纷离去,也没有起到协调作用,后来又成立了新的业主委员会,不过此时已经没有物业公司敢来竞标了。

  在台胞小区内记者看到,最南端有三栋楼房被焊接的铁门隔离出去,负责管理这个小独院的齐老太太是楼院长,她告诉记者,他们原本属于台胞小区,但不愿意参与业主委员会和物业的争斗,在2006年5月份独立出来自我管理。“我们这三栋楼住的多是中国银行的职工,现在我们称这个院为中行家属院。”齐老太太说,现在台胞小区也没有物业,业主委员会委员后来也解散了。即便不解散也没有物业公司愿意招标进入小区。她指着一片荒芜的草地说,原本这里要建健身中心,自从台兴物业走后,这里的工程也搁置了。

  【建华小区】小区老同志成了物业“护卫军”

  建华小区是郑州市第一家建立夕阳红巡防队的小区,现在这里的老人终于可以卸下夜巡装备了,因为他们重新有了物业。谈起没有物业的日子,很多业主直感慨那段日子不堪回首。

  建华小区业主委员会刘清富主任介绍说,建华小区建成于2000年,有20栋楼,拥有1000多户居民。刚开始使用的是开发商的物业公司。“说实在的,物业公司是替开发商背了黑锅。”刘清富说,他们这个小区是铁路局的房改房,刚建成时是郑州市的示范小区,不少领导都来参观过。“小区2001年成立了第一届业主委员会,那是一个自选委员会。但总是跟物业顶牛。”刘清富告诉记者,由于房子本身质量的问题,居民开始不交物业管理费,业主委员会决定将原来的物业辞退。经过半年多的“抗争”,2002年第一届物业撤离了小区。然而业主委员会并没有对外招标新的物业,管理小区的重任一下落到了社区身上。

  当年的老社区主任李爱华告诉记者,社区只能找来一个清洁工,每户业主按月收取5块钱的垃圾清运费。“很多人还不交卫生费,我就像追债一样天天上门找业主。”李爱华回忆说,那时小区的广场变成了垃圾山,荒草疯长。

  2003年初,一批老党员组成了一个“夕阳红”巡防队。“没办法,我们轮流值班。”在小区门口晒太阳的李老先生说当年他还值过班。他们每人发一个手电筒,一个袖标,到了晚上几个老头或老太太就在小区来回巡逻,看见不法分子就大吼一声。他说,他们那个队年纪最大的已经75岁了,最小的也64岁,“都是党员,尽点义务”。

  然而老年人治安效果甚微,天气一有变化很多老人就无法正常值班。“最后市领导看不下去了,我们在房管局的支持下,2003年12月6日成立了第二届业主委员会。”刘清富说他就是那时候当选主任的。

  2004年4月1日,在新一届业主委员会的招标下怡心物业进入了小区。物业公司崔经理说,那时他们知道建华小区以前发生的事情,心里也没谱,所以只签订了一年的合约。里面约定,要是干得好就继续,要是干不好就走人。“为了清扫垃圾,我们总公司都出人了,重新给小区建了暖气管道,改造污水管网,增加小区安防监控。”崔经理说业主委员会给了很大的支持。

  记者了解到,建华小区重新有了物业后,地产升值了一倍之多,偷盗现象从根本上得到了治理。今年怡心物业和建华小区的合约就要到期,但是业主委员会表示他们将会和物业续签合约。

  【金祥花园】让“外来和尚”也没辙的“郑州难题”

  郑州金祥物业管理有限公司(简称金祥物业)成立于1998年,在近10年的管理过程中,经历不少风波,甚至还请过香港公司协助管理,虽然现在依然在经营,但其负责人表达了自己的忧虑:如果目前情况不改变,物业撤出小区将不可避免。

  金祥花园于1998年5月开盘后,同年7月成立金祥物业。据该公司的王经理介绍,当年郑州大大小小的物业公司一共七八十家。和同时期其他公司一样,金祥物业和开发商也是上下级关系,并且是试探着开始自己的物业管理之路。

  作为郑州行业内资格较老的“老物业”,王经理介绍起自己公司的经历时颇多感慨:“最早那批物业公司并没能全部存活到今天,金祥物业发展到现在,也只是在维持现状。”“我们对物业有很多不满之处。”市民孙先生是金祥花园的业主,他认为物业公司在管理上有很多不到位的地方。“绿化管得不好,水池里的水是干的,车库被承包给个人经营……”除了这些,孙先生说,就连他们楼下两个单元之间的空隙都被人搭上遮阳伞,封上门成了一个独立的小空间,然后在里面做饭,而这些问题,他们都向物业反映过,却没有得到解决。

  对于业主的抱怨,王经理说自己也有苦衷:“小区有1000多户,3000多人,物业费连60%都收不来。”他表示,没有资金,养不活人,管理自然有难度。

  而小区内的部分业主则觉得,管理跟不上,物业费交得没理由。“物业不办理出入证,谁都可以进出小区,到了晚上小区内不但停的有私家车,连客车、货车都有,这么多车把路轧坏了,将来还得我们出钱修。”业主刘先生说。

  事实上,金祥花园还曾在郑州领风气之先,2000年5月,金祥物业从香港一家物业管理公司请来顾问,为自己的公司做技术指导。“当时做物业比较早,本地都没啥经验,是摸着石头过河。把港资物业公司请来做顾问的,我们是郑州第一家”。这一举措让金祥物业的王经理比较得意。

  但是,即使拥有这样的背景,金祥物业和业主之间的纠纷也几起风波。其中,因为天然气安装的事情,双方的关系一度闹僵,到现在尚未解决。这引发了该小区的另一个特色现象:社区进驻小区充当“调解员”。

  在该小区办公的红云社区工作人员称,2004年10月,社区进驻到金祥花园,而其中的原因就是当时业主与物业之间的矛盾引起政府重视,他们进来起协调作用。

  尽管有香港公司的“经验支援”,有社区进驻调和矛盾,但王经理谈起前景还是不乐观,他分析说有几个因素制约着物业发展。首先是开发商遗留的问题比较多,这样业主容易把怒气转到物业身上。其次是郑州物业收费较低,而且收不全,“差不多每个物业都面临这问题,没经费养不了人,只能让开发商补贴”。

  在王经理看来,市场重新洗牌,由业主自己招标选物业将是最后的出路,“台胞小区就是个例子。郑州物业市场走这条路是早晚的事,公开招标选物业是不可避免的”。

  中方园多年“内乱”寻根溯源

  春暖花开之际,郑州中方园小区再次冲入公众视野,5月10日,中方园小区业主任先生拖欠物业费一案在郑州金水区法院开庭审理。

  没有这场官司,中方园小区也是舆论的焦点,省内第一个成立业主委员会的小区;第一个“罢黜”老物业,自选新物业;第一个业主起诉业主委员会的小区……而这场官司使中方园小区又成为省内首个物业起诉业主的小区。

  伴随着中方园小区许多标志性的“第一”,是小区业主和物业公司博弈的步步升级,这也使它成为郑州物业管理和社区发展等方面的一个典型样本。

  【第一幕】中方园“先吃螃蟹”自选物业公司

  2001年,郑州北环,占地1000亩的中方园小区开始陆续交房。

  这是个比较吸引人的小区,小区有鱼塘、喷水池、大型游乐场,还有餐馆和商业街,而配套的小学、中学、医院等生活元素也都具备了。和当时郑州其他小区一样,中方园小区的物业由开发商下属的天伦物业管理。

  第一批入住的业主马先生回忆说,自己搬进来时,发现邻居都是律师、公司经理等收入高、学历高、讲道理的人士。他满怀希望地以为,自己住在这样的社区,未来的生活会是和谐、幸福的。

  但是,和物业公司相处时间一长,有业主发现,相对于某些小区,天伦物业的卫生保洁做得不好。不好到什么程度?业主张先生说:灌木丛有垃圾,小区道路打扫得也不及时……

  于是,部分业主采取了不交物业费的方式来表达自己的不满。他们的理由是,公司没有提供相应的服务,我当然不能交钱。不交物业费,物业公司当然不愿意,开始和业主们交涉,但业主们的态度很坚决:你的服务不到位,我就是不交钱。

  2003年9月1日,《物业管理条例》开始施行,其中包括成立业主委员会等条款。中方园小区的业主们很受鼓舞,不少业主开始张罗着召开业主大会,更好地维护自己的权益。11月,业主委员会成立。之后,业主委员会到郑州市房管局备案。就这样,中方园小区成为省内首个成立业主委员会的小区。

  当时的业主委员会筹备组组长卫增炎说:“尽管完成了合法化手续,却没有真正合法的选举程序,大部分业主都不知道有这回事。”

  业主委员会成立后,呼吁更换物业公司。此时,不交物业费的人数增加到40%。按照惯例,物业费收到80%以上物业公司才有利润。在业主委员会、物业公司的对抗下,小区内的卫生、绿化等状况逐渐恶化。

  为解决中方园的问题,2004年12月27日,中方园小区在庙李镇政府主持下举行公开招标大会。参与竞标的有天伦、中房、圆方、聚源、新世纪5家物业公司。评委共5位,有政府官员、学者和业主代表。

  最后,中方园小区业主委员会选出郑州圆方物业公司作为“定标人”,从而取代了“老管家”天伦物业。

  主持招标的郑州市物业协会副会长兼秘书长武凤翔说:“这次物业公司招标,不但在郑州物业管理史上是第一次,也在全省开了先河。”

  【第二幕】说得好做得差,中方园再撵物业公司

  圆方物业为何能中标?业主马先生说,这要得益于他们在招标现场的优异表现。媒体对此做了详细的记录:

  评委问道:“小区内的重大财产丢失,业主认为是物业公司管理不到位所致,要求赔偿,您怎样看待这个问题?”

  天伦公司的负责人答:“物业公司的职责是协助公安机关破案,赔偿应是保险公司的事情。”

  全场默然。

  然而,圆方物业公司的负责人答得十分干脆:“如果的确是我们服务不到位造成业主的重大财产丢失,我们全额赔偿。”

  台下响起一阵热烈的掌声。

  评委问圆方物业:“如果你们公司中标的话,如何安排小区的下岗职工,能安排多少?”“我们圆方物业公司从创建以来,聘用的员工主要是下岗职工。如果我们中标,小区内的下岗职工凡符合条件,全员安排。”

  台下掌声再次响起。

  说得漂亮的圆方物业公司一进驻,的确让业主们眼前一亮,垃圾不见了,业主的自行车、电动车也被他们擦拭得干干净净。因此,不到两个月,物业费的上缴率在90%以上。但这种良好关系只维持了3个月。

  业主们很快发现,圆方的保洁人员逐渐减少,小区环境随之变差,单元门口的垃圾没有人收,灌木丛里又有了垃圾,丢失自行车、房屋漏水和水管破裂而圆方未尽到维修或联系维修的义务等问题也出现了。

  因为怀疑业主委员会和圆方物业有勾结,2005年3月17日,中方园小区24名业主走上法庭,状告业主委员会,要求法院确认其与圆方物业签的物业服务合同无效。这成为省内首例业主状告业主委员会的案例。

  法院审理后认为,24名业主不能代表全体业主,没有支持他们的诉讼请求。

  2005年10月13日,因收取道路维修基金发生冲突,中方园业主王先生的汽车被值班保安“破相”。之后不久,王先生遭到几个不明身份的年轻人殴打。

  业主张先生说:“为了收物业费,圆方先是来软的,在小区发布告示:‘我们是下岗职工,希望业主们给口饭吃。’但业主们说:‘你们是服务公司,又不是乞讨的。’圆方一看,软的不行,就开始来硬的。保安三五成群,敲业主门强要物业费,这样冲突就发生了。”

  2005年11月8日,河南电视台接读者报料,反映圆方保安为要物业费打业主。记者到小区采访时,遇到手持木棍的保安集体殴打,记者血流满面。

  2005年11月14日,圆方物业发布公告,退出小区。从此,一个4000户居民的小区陷入无人管理的境地。

  【第三幕】业主拉旗占“山头”,小区一分为二

  圆方撤走,业主委员会急聘新的物业公司,但一些业主对业主委员会的合法地位提出质疑,其中有6个活跃分子,号称“六君子”。“六君子”之一的陈升飞是名律师。他说:“要想让小区摆脱困境,必须首先罢免现在的业主委员会,成立真正代表广大业主利益的新业主委员会。”

  为此,他们起草了《致中方园小区业主同胞书》,呼吁业主自治。但是,就在他们“密谋”召开全体业主大会时,却有业主提前行动了。

  2005年11月19日,中方园小区门口、阅报栏以及许多住户门口,都被人张贴了《致中方园全体业主的函》以及关于罢免原业主委员会成员重新选举的征集书,上面呼吁:“最后的机会,让我们行动起来,自己拯救起来。”

  2005年12月7日,西区第二届业主委员会的9名候选人在该小区进行为期7天的公示,从中确定其中7人作为业主委员会委员。“第二届业主委员会的选举,都是有严格的程序,并完全符合《物业管理条例》规定。”中方园社区主任张兴林介绍,中方园小区东区业主委员会换届选举,因为牵涉提前换届,是委托社区全程进行的。

  此次选举,首先选出单元长,其次由单元长选举楼长,最后由单元长和楼长组织业主召开业主大会。“东区共有2000多名业主,1000余人参与投票,其中,1/2投赞成票,也就是说这一届业主委员会委员,有500多人投了张尧等人的赞成票,程序完全合法”。

  而西区的换届选举,则是由老业主委员会筹办组织的。后来重新进驻中方园西区的天伦物业公司经理王秋果说:“每一步都有板有眼,非常正规地进行。”西区业主委员会的整个换届选举过程“比较复杂”,选单元长、楼长,然后还要选差额候选人,“具体情况不清楚,只知道挺正规的,没有我们参与的可能”。

  2006年年初,中方园小区分成东、西两区,西区由老物业公司天伦物业进驻,东区则由万通物业进驻。受业主质疑的老业主委员会寿终正寝。

  西区业主马先生说,现在对天伦物业的管理,业主们表示满意,因为他们花了几十万元对小区重新进行了整修,而且保安对人很客气。现在的物业实际是由开发商管理,西区有5位以上的业主表示这不重要,因为大家关心的是小区的物业管理质量,再说民主推选的圆方公司,给小区带来的却是苦涩。

  但在东区,风波仍未平息,去年年底,万通物业已被业主们再次炒掉,新进入不到半年的东海物业公司,日前又有业主在中方园小区的论坛上发帖,质疑这家物业的经费使用问题。

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责任编辑:吴勇