谁能解开郑州房价迷局?

  • 2007年06月20日 09:46
  • 来源:大河网-大河报
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大河网讯   郑州市房管局公布的房价数据显示,从去年到今年房价一直在稳步上涨。然而,市民却认为这个数字大大低于市场实际水平。真实的郑州房价到底怎样?是什么因素推高了当前的价格?“房价不会下跌”真的是无法辩驳的命题吗?  □记者程泽运文平伟图

  官方数据被质疑

  房管局公布的房价数据一向被媒体和普通百姓视为权威。然而6月15日,郑州一市民却向郑州媒体提出质疑,怀疑郑州市房管局的数字“缩水”太多。

  事情是这样的,6月11日,郑州市房管局发布了今年5月份郑房指数。根据这个数据,5月份郑州市已售商品住宅均价已达到3573元/平方米的水平,每平方米比上月涨了305元,涨幅9.3%。这个数据出来后,省会媒体纷纷在显著位置予以报道。

  郑州市近年来的房价一直处于涨势,但单月如此幅度的上涨却很少见,为此6月14日房管局专门召集省会媒体就房价上涨进行解释,以示重视。但主管部门的“苦心”并没有完全得到一些市民的理解,房管局的解释也好像没有得到他们的认可。这次被质疑的,不再是上涨幅度等细节问题,而是数字的真实性。

  在房管局召开说明会的第二天,有市民将电话打到省会某媒体,投诉房管局“数字造假”。这位市民称,通过他连续多个月的观察和市场调查,他发现房管局公布的房价数字远比市场实际数字低。他表示自己有证据证明主管部门数字造假,要求媒体给予关注。

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  “最近我们已接到多个这样的电话。”那家媒体同行告诉记者。这家媒体最终拒绝了这些市民的要求,因为在他们看来,质疑者提供的证据无法支撑他们的观点。“这些人大都是调查过市场上的一些在售楼盘的报价后得出他们的结论的”。

  “仅靠一些泛泛的调查数据是没有说服力的。”身为同行,记者对他们的决定表示赞同。但记者发现,他们对房管局公布的数字所持的怀疑态度却同样掩藏不住。

  “经常跑市场,我发现现在市区很难见到单价报价在4000元以下的房子,更不要说3573元了。”这位同行说。

  市区不再“易居”

  对房管局房价数据的质疑,郑州既不是国内首例,在郑州也不是第一次。之前,广州市房管局公布的3月份房价数据因与国家发改委的数据“打架”,被国内媒体质疑。上个月,郑州市房管局公布的4月份房价数据,也因被怀疑人为“缩水”而遭到媒体质疑。

  该媒体以随机方式,调查了当时郑州一些在售楼盘的销售报价。结果发现报价都远高于公布的当月均价,甚至没有一家的价格与均价接近的。在那次调查中,郑州市房管局给予的答复是,公布的均价是通过计算全市所有在当月备案的成交房屋的价格得出的,其中包含了经济适用房、以前成交却迟迟没有备案的房子以及一些低价的单位集资房等,所以拉低了数字。

  这样的解释是不好辩驳的。因为记者查看了郑州市房管局四五月份发出的预售许可,发现定向开发房屋占了一定比例,这些房屋要么是一些单位集体团购,要么就是单位集资开发商定向建设开发,价格普遍低,2700元、2800元的单价很容易见到。

  记者从郑州市房管局相关人士处了解到,目前郑州每月一公布的预售商品房均价数据,都是根据上月成交备案的房屋数据,范围包含了郑州建成区、郑东新区、高新技术开发区和经济技术开发区在内的房屋,上到别墅,下到经济适用房,通过加权平均得出的;由于以成交备案为基本依据,“很有可能在前一个月甚至前几个月成交,现在才备案”,这位人士解释说。

  官方的房价数据是有权威性的,但已不能作为当月购房参考依据。在这点上,房地产的专业人士是很清楚的。去除普通市民不容易买到的经济适用房、买不到的单位集资房、不愿买的远郊房外,城市建成区公开在售楼盘的价格确实远高于官方数字。

  记者经常主动了解郑州市区一些在售楼盘价格,和同行也常做交流。以6月份以来市场上能见到的商品住宅而言,郑州建成区三环以内,大部分新建商品住宅单价报价在4000元以上。

  但4000元的单价也可能是理想状态,因为郑州市房管局公示的6月18日的房屋即时成交信息显示,当日成交住宅161套,均价4566元/平方米。这样的数字基本可以看成郑州市场上商品住宅价格的随机样本。

  而市区的高房价也早已被市民所洞悉。一位曾多次参加经济适用房摇号而不中的购房者已经放弃了买单价2500元以下房子的想法,最近他看中了三环以内某楼盘,单价3800元左右,虽然感到吃力,但他觉得能买到这样价格的房子已经算不错了。

  谁造就了旺盛需求

  在6月份买房,会拿到什么样的价格?一位房地产从业者给记者分析,即使按单价4000元的报价,成交时再减去5%优惠,也不可能低于3800元的单价,更何况以现在的行市,普通市民的成交优惠达到3%已经算“丰厚”,因此6月份要买房,就要做好接受远高于房管局公布的数字的心理准备。

  郑州房价相对于普通市民收入是高的,这已经成为业界的共识。是什么造就了郑州当前的房价?在上周郑州市房管局召开的“郑州房价情况说明会”上,房管局给出了这样的解释:

  一是需求旺盛导致市场供不应求。近年来,郑州市经济高速稳定增长、城市化进程不断加快,全市住房需求快速增长。

  二是土地供应总量严重萎缩。进一步加重了土地资源紧缺恐惧症,无形中推动了房价的上涨。

  三是越来越多的居民,将住房作为家庭的金融资产进行投资理财,加剧了住房市场的供求矛盾。

  四是政府保障性住房供应量不足。

  一位房地产公司老总告诉记者,这几条理由都是站得住脚的,也是郑州市的“实际情况”。一家房地产营销策划机构的负责人告诉记者,这几条理由甚至是郑州市房地产商普遍看涨郑州房价的理由。

  需求旺盛,是房价坚挺的最大支撑。除了这个大气候外,记者采访发现房地产开发商的营销策略也助推了房价的短时间上涨。

  现在开发商对开盘销售相当重视,而如何定价成了核心。对于这个问题,郑州的开发商早已抛弃了“成本+利润”的笨办法,比照周边楼盘定价也仅仅是个参考,真正起决定作用的,是认筹。虽然,认筹现在已经被管理部门明令禁止,但为了卖出尽可能高的价格,开发商们有禁不止,乐此不疲。

  房价真是铁板一块?

  记者采访一些开发商和一些房地产营销策划公司,他们坚持认为包括认筹在内的营销操作,反映的都是真实的市场需求。需求与供给,决定了商品的价格。

  但一位房地产营销专家也认为,价格也是由信心来决定的,如果大多数人坚信某种商品的价格会上涨或下跌,并根据这个判断采取行动,那么就会推动价格向预期发展。这就是股票市场上“看多”“看空”的作用所在。而政府部门通过出台政策,影响人们的“做多做空”的信心,就能起到调控市场涨跌的作用。

  要调控房价同样是这个道理。这位专家认为,只不过当前国家管理层并没有采用强硬的手段调控楼市罢了。

  在调控方面,政府对房地产的实际行动也在最近展开。有消息透露,国家八部委将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查,以摸清5月房价快速上涨的真正原因。

  一家房产策划公司负责人认为,一旦政府真正硬起手腕采取行动,开发商将很难对垒下来,到时购房者的态度发生转变,房价一旦下跌,将会出现火场逃命般的踩踏式崩盘。

  而郑州市也正在酝酿一些住房保障政策。在上周的说明会上,郑州市房管局有关负责人称,如何稳定住房价格,抑制房价上涨幅度,是房管部门下一步工作的重中之重。这位负责人透露,目前,政府正在采取多种措施调控房地产市场。比如,整顿土地市场秩序,加大土地供应量;完善住房供应体系,加快经济适用房、廉租房等政府保障性住房建设等。

  根据最新消息,郑州市廉租房发展规划已被市政府批准。未来4年内,郑州市将开工建设廉租房25万平方米。郑州的“限价商品房”计划,也打算每年拿出不低于20%的住房建设用地用于建设限价商品房。

  需求一旦得到稀释,房价还会是铁板一块吗?

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责任编辑:吴勇