违规小产权房该何去何从

  • 2007年07月10日 08:36
  • 来源:大河网-大河报
  • [发表评论]

移动用户发送HNZB到7000,订阅河南手机报。早报+晚报,每天一角钱。

大河网讯

0710a1702.jpg

  核心提示

  在北京昌平区崔村镇香堂村一位老村民眼中,小产权房的开发让他们走上了致富道路,生活水平有明显改善。村党支部书记认为,小产权房不仅解决了很多城市住房问题,更重要的是带动了一方经济。

  一位小产权房购买者说,买的时候他就知道没有大产权,但他认为这样很值得,原因是这里环境好,房价便宜。

  崔村镇政府的态度则是:小产权房确实带动了镇里经济发展,如果抛开关于小产权房的一些敏感问题,现在的香堂绝对是社会主义新农村的典范。

  “那时建房没人管,我们的目的也是为了发展经济,引进有素质的人才居住。”北京昌平区崔村镇香堂村党支部书记张文山如此形容香堂开发小产权房的初衷。

  香堂村位于北京正北方向,距市中心约40公里,是一个半山区村。小产权房的规模性开发曾是这个村的致富捷径。

  来自香堂村委会的数字显示,去年,香堂村共卖出小产权房300多套。从今年年初到现在,也已卖出100多套。

  “今年卖得不怎么样,应该与政府提出小产权房有风险的事有关。”村委会的一名工作人员说。

  这名工作人员所说的,是6月18日建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》,其明确表示“小产权房不能办理房产证等合法手续”。

  小产权房到底会何去何从,许多人拭目以待。香堂村,作为一个规模性发展小产权房的村子,面临的问题可能会具有一定的典型性。

  小产权房开发让小村巨变

  据当地村民介绍,10多年前,香堂村还是一个贫困村,原有村民600多户。而在10多年后的今天,香堂一年就给国家缴税1000多万元。“这一奇迹般的变化归功于小产权房的规模性带动。”

  现在香堂村划分为10个区,共有3000多住户,房型分为二层小别墅、大三居、四合院。与之配套的设施有:医院、幼儿园、健身馆、超市、物业、高尔夫球场。

  在香堂老村民看来,是小产权房给了香堂村一次重生的机会。据了解,香堂村的小产权房开发一直掌握在村委会手里。香堂村党支部书记、村委会主任两职集于一身的张文山回忆说,香堂开发小产权房,在当时完全是一种穷则思变,以后就一发不可收,并形成了规模。

  张文山介绍,他在1987年接手党支部书记时,村账目上只有负债,村里的10多个企业在银行负债800多万,村民们也是穷得一清二白。“一个贫穷的半山区村,又没有资金,唯一可利用的就是土地,只好被逼上梁山了。”张文山说。

  在香堂村当时穷得叮当响的现实下,张文山找到了一条建楼卖房的致富路。张文山告诉记者,1995年,香堂村利用自己组建的建楼队伍,建好了3栋二层小别墅,售价5万元,而这3栋别墅在当年全部卖出。卖房的钱部分分摊给村民,部分留在村账目上,作为村里其他项目开发资金。

  “村民手里有了钱,香堂村也有了发展资金,一举两得,有什么不好。”一位村民如是说。

  从这一年开始,香堂村建楼外卖一发不可收。而香堂村的人口由以前的600多户村民,发展到了现在的3000多户。

  “当然,楼房占地都为宅基地和山坡地。”张不忘强调一句。

  “那时建房没人管,我们的目的也是为了发展经济,引进有素质的人才居住。”按照张文山当时的构想,香堂村将发展成一个具有文化气息的社区,为买不起高价商品房的人打造一个完美的居住环境。

  而入住这里的人都得到了香堂村委会印发的一个“香堂荣誉村民证书”,这个证书从另一个侧面强调了:你是这里的村民,你对房子有永久居住的权利,但没有国家承认的大产权。

  对于香堂村小产权房的发展,崔村镇副镇长张新亮如此评价:“如果不告诉你香堂的房子是小产权,你根本看不出来,也不敢这样想。因为香堂发展得实在是有模有样。”

  “小产权房确实带动了我们崔村镇的经济发展,如果抛开关于小产权房的一些敏感问题,现在的香堂绝对是社会主义新农村的典范。”崔村镇党委宣传部的一位工作人员如是说。

  房主低看产权风险

  小产权房不受法律保护、不合法、政府征地不对其补偿等问题被频频提及后,香堂村的小产权房主们出乎意料的平静。

  一位别墅区的陈先生告诉记者,他在2003年入住这里,房款加上精装修下来总共花了80多万元。买的时候他就知道没有大产权,但他认为这样还是很值,原因是这里环境好,房价便宜。

  至于买小产权房的风险问题,陈先生认为,香堂村的房子大都依山而建,政府征地几率太小,“即使真有一天征地,那也得对房主们有个过得去的交代,这里毕竟已经形成了一定规模。如果强硬地推倒,将会给社会带来不稳定因素。”

  而对于小产权缺乏保障的问题,一位购买了三居室的房主告诉记者:“相信对于已经建成、并形成规模的小产权房政府会有一个合理的解决方案,比如促使其合法化,因为这只是政府与乡镇的一场利益博弈,终极目的不是为了破坏老百姓现有的住房利益。”

  在对其他几位村民的采访中,记者发现他们大都是一个态度,就是政府不可能征这里的地,这里形成了规模,政府的措施将是怎样使这里的小产权房合法化。

  香堂村党支部书记张文山对此的态度是,香堂村的小产权房被政府硬推倒是不可能的,只能是怎样转成国有的问题。因为这里的小产权房不仅解决了很多城市住房问题,更重要的是带动了一方经济。张文山举例说,2004年,香堂村的经济收入是1.5亿元,上缴税金900万元;2006年上缴税金达到1058万元。而香堂村的村民就业率达到100%。

  一位香堂老村民告诉记者:“自从走上小产权房致富道路以来,村民的生活水平有明显改善,现在老人们每个月都能领到钱,孩子上学还补贴,时不时分米分面。”

  “在治理小产权房问题上,政府态度肯定会比较温柔,不会太强硬,这后面关系的是社会稳定问题。”张文山认为,小产权房在一定意义上不存在不合法,因为土地既然归集体所有,那集体组织开发、售卖,获利归集体分摊,有什么不对?难道只有把土地出让给开发商,建成商品房再高价买回来,大额利润揣进开发商的腰包才算合理?“改革开放后,老百姓生活发生了巨大的变化,部分规定应该适应老百姓需求才对。”张文山说。

  而对于这一点,崔村镇政府避而不谈。

  无法回避的违规硬伤

  小产权房占地问题是整个小产权房被定位违规的直接原因,一位不愿透露姓名的业内人士直言,小产权房违规的背后是政府与小产权房开发商和村集体的一场利益博弈,“政府征收农村集体所有制土地,出让给开发商可以获得土地出让金,可是农村集体组织在集体土地上盖房,政府却一无所得。这恐怕就是政府禁止小产权房出售的根本原因。”

  据张文山介绍,香堂村小产权房的用地也曾被国家土地局划定为违法用地,要求停建停售,“在2003年,就因为这个我还和国家土地局执法大队的人吵过,最后被罚款824万元了事。”

  “想想那时够后怕的,如果小产权房当时被迫停止了,就不可能有现在的香堂,有的只是一个群山围裹着的穷村,村民们衣衫破旧地挣扎在温饱线上。”一位老村民对记者说。

  从某种程度上可以说,张文山当时的力争为香堂的繁荣带来了机会。

  但房子终归是小产权房,这一现实是香堂人无法回避的硬伤。6月25日,北京市国土资源局局长安家盛公开表示,北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规开发建设,违规开发建设的要停工停售。

  这一消息的爆出,给香堂人的生活蒙上了一层阴影,虽然他们自信政府不可能硬拆,但能否转为合法,他们无法预料和把握。

  “非法”与“合理”之辩

  6月18日,建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》,明确表示“小产权房不能办理房产证等合法手续”。随后,房地产商任志强在自己的博客上撰文指出,建设部完全可以理直气壮地去管理,而不是仅仅再做出这样的“风险提示”。因为建设部无权管理非城镇国有土地上的建设行为,但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。不管这些“小产权”的建设是否合法,但其对社会销售的行为是违法的。建设部有权依法禁止这种对社会公开的销售行为和没收其所得。

  一业内人士直驳任志强的观点:小产权房的大规模兴建,其低廉的价格必将影响中国商品房价的居高走势,这样一来会导致开发商利润减少,开发商当然不高兴了。商品房价被小产权房拉下来后,财政收入也将会有所下降,因此,在开放商的鼓动下,政府竭力打压小产权房的生长。

  在对小产权房的处理问题上,部分业内人士认为政府应该促使其合法化。“小产权房是现实情况下,老百姓寻找自救的一种办法。我认为,政府应该鼓励小产权房走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗认为,小产权房可以通过政府的合理规划、有效管理,避免占用大量的集体土地而走向合法化。

  中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生认为:“政府为了发展房地产业,可以向农村集体经济组织征收集体土地,然后转手出让给房地产开发商,由房地产开发商赚取高额利润。既然都是在土地上'种房子',为什么不能让农村集体经济组织根据消费者的需要,自行开发房地产呢?”

  “小产权房形成已有很多年,客观地说反映了市场需求,虽然法律没有保护,国家不承认,但一棍子打死不符合中国市场经济的发展规律。中国的法律本身滞后于现实,并不是目前没有规定,就说它是违法。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为,就目前经济市场发展来看,小产权房是一种应该存在的市场产物,但前提是在现行的土地管理体制下、土地管理法框架下要分清一个问题,就是小产权房用地是否占用了耕地,如果这样,需要治理,如果小产权房占地属建设用地,应该允许其交易。因为,既然农村的土地归集体所有,那集体就有怎样使用的权利,别人没必要再干涉。尤其是已经创造出价值的集体行为,有关部门应该谨慎对待。

  对小产权房“合法化”持反对意见的也大有人在,中原地产李文杰就在他的博客上撰文明确表示:承认小产权房合法化,等于承认违法的事实,等于认同违法,政府官员谁敢违法?!更何况有些区的“小产权”项目已经被拆掉了,涉案人员已经被羁押,如果承认“小产权”合法化,那他们的损失怎么办?Y

  据《民主与法制时报》

  小产权房何去何从,许多人拭目以待。Y

  最新动态

  国务院将会诊小产权房现象

  随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台,小产权房开始频频出现在公众的视野之中。据悉,近期国务院可能会召集相关部门共同对小产权房进行会诊。

  北京市的小产权房大约从上世纪90年代中期开始出现。当时主要是一些明星、艺术家等人为了休闲或养老到郊区买地盖别墅,或者直接购买农家院舍。从2003年起很多人开始购买小产权房,作为第一居所使用。2003年之后,小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。

  有专家认为,目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定,城区的房价又节节攀升,在这种情况下,不如把小产权房合法化,允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发。“广东目前已经有试点,在农村集体所有的土地上进行房地产开发。如这样的试点能够推广,就需要在现行的土地管理制度上作出相应的修改”。

  据《中国青年报》

  相关链接

  何为小产权房?三种解释

  “小产权”并非法律上的概念,而是社会约定俗成的称谓。目前对“小产权”的解释归纳起来主要有三种。

  第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫“大产权”,购房人的产权叫“小产权”,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫“大产权”,要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房,经济适用房就是“小产权”房。

  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫“大产权”,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫“小产权”,又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。

  第一种和第二种解释的“小产权”是合法的,第三种解释的“小产权”的法律属性存在较大争议。

点此推荐给QQ、MSN好友
责任编辑:吴勇

版权所有:河南日报、河南日报农村版、大河报、大河文摘报、大河健康报、河南商报、今日安报、今日消费、期货日报、漫画月刊、新闻爱好者所有自采新闻(含图片)独家授权大河网发布,大河网原创及论坛、博客等原创信息,未经允许不得转载或镜像;授权转载务必注明来源,例: “大河网-大河报”或“大河网”。咨询电话:0371-65795752。