地王易主地价房价谁疯狂

  • 2007年08月03日 08:05
  • 来源:大河网-河南日报
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大河网讯

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哄抬地价导致了房价的高速上涨。

  核心提示

  2007年夏天,比天气更炎热的,是疯狂的地价。

  从今年5月开始,杭州、上海、重庆、广州、长沙、郑州等地的新一轮“地王”争夺战纷纷上演。新“地王”拍得的土地价格,大大超出了业内人士想像的价格,有的比起一年前甚至数月前的“地王”价格上涨近一倍。

  疯狂地价的背后,是消费者对房价上涨的担心。但面粉涨价了,馒头会跌价吗?

  各地频演“地王”争夺战

  7月30日下午,重庆市原三钢厂307.6亩土地公开实行拍卖。继41.38亿元夺得成都“地王”之后,由信和置业牵头的财团力克群雄,又以41.8亿元将重庆“地王”纳入囊中。此次拍卖,将业内人士预计拍出的700万元/亩价格,提升至1300万/亩。

  类似的情形,在2007年,特别是进入夏天以来,在各地频频上演。

  7月25日,郑州市公开挂牌出让两宗国有土地,河南鑫苑置业有限公司以1.115亿元的天价,单价每亩450万元,竞得新“地王”。之前的郑州“地王”是南阳路东、宋砦北街南的一块土地,去年被河南建业集团以2.8亿元的价格获得,当时地价约431万元/亩。

  7月24日,底价为46.38亿元的国内最大金额单宗土地———湖南长沙新河三角洲地块公开出让成功。这块出让面积为785198.96平方米的商业和住宅用地,经过近1个小时的竞价,被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元的“天价”联合拍得该地块。

  7月12日,在广东省东莞市土地交易中心,东莞塘厦大坪地块以26.8亿元的价格花落万科,广东新“地王”就此诞生。而据亲历拍卖全过程的相关人士介绍,在厦镇地价超过了8亿元之后的一个多小时中,有四五家公司不断举牌,其间几度出现一分钟飙升1亿元的场面。

  在杭州,“地王”价格在不到两个月的时间内被频频刷新。今年5月30日,杭州17号地拍出近35亿元的价格,折成楼面地价11759元/平方米;不到一个月后的6月25日,杭州金松洗衣机厂地块以16亿成交,楼面地价12245元/平方米;两周后,7月9日杭州商学院地块拍出价钱近15亿元,楼面地价15712元/平方米……短短个把月时间,地价从1.1万多元飊到了1.5万多元。

  这个夏天,天价“地王”新闻不断,纪录频频被刷新,速度快过坐飞机。广州一家媒体评论:当年农村“人有多大胆,地有多大产”的故事,而今在城市得到了全新的演绎。

  没有最贵,只有更贵

  “没有最贵,只有更贵”。这句被套用的广告词,用来形容当前全国飞涨的地价,恰如其分。

  在长沙新河三角洲地块拍卖之前,业内人士眼中的总价“地王”应属和记黄埔在2005年获得的上海浦东陆家嘴竹园商贸区地块,成交价为45.6亿元;单价“地王”或属即将在下月挂牌的上海黄浦163街坊地块,按底价计算出的楼板价就已高达26109元/平方米。在南京,今年上半年出让的一块土地尽管成交总价才3.85亿元,但其楼面价格高达34832元/平方米,成为全国土地价格最高的地块。

  地价频创新高、楼面地价赶超房价的“新江湾城现象”,更是近来房地产市场逆调控异动的缩影。6月21日,上海杨浦区的新江湾城D1地块上演了一场身价“火箭”秀。短短6分钟竞拍,面积不足5.93万平方米的地块,从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交。按容积率1.7折算下来,单是楼面地价就已达到每平方米12509元,与7个月前同是新江湾城地块的楼面地价每平方米6677元相比,在200来天里再暴涨87%!

  地价扶摇直上的现状令人忧心。地产分析人士范晔在评论“新江湾城现象”时说:“区位相同、地段相似的两块土地,在短短半年之内,价格相差一倍。地价如此疯狂,房价怎能理性!”

  让更多人担心的是,地价的疯炒已从一线城市开始延伸至内地二线城市。在分析长沙新河三角洲地块拍卖一事时,一位上海的房地产分析师坦言:“一线城市的地一直比较金贵,开发商对其中优质项目的趋之若鹜也推升了地价。现在开发商肯砸近百亿在二线城市买地,虽说土地规模大,但还是令我有些吃惊。”

  对地价的疯狂炒作,就连房地产专家也连呼看不懂,纷纷称之为“超乎寻常的疯狂购地行为”、“对房地产市场的透支”。

  地价为何疯涨?

  开发商说政府供地过少,地价猛涨,大半因供应不足而起。但土地主管部门并不认账,认为绝对供地量并不少。有统计显示,过去一段时间,上海共批出约2万幅、总面积75万亩至80万亩的建设用地,现在可能仍有2000余幅、17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地,已出让的土地也够几年开发。

  历史的供应过剩和当前的供应不足,加剧土地供应的“时空”矛盾,此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地,必须严格控制新增供地规模,而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨,囤积的土地自然就溢价,这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励:闲置越久,溢价越多。于是,大量批而未动的土地,通过所谓项目公司股权转让的形式,在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出,如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题。房价上涨,地价难辞其咎。调控房价,务须调控地价。调控地价,就必须保障土地的有效供应,而要保证投放市场的土地能发挥实际效用,就得执行严格的“土地闲置”回收政策。早在2004年,土地闲置逾期两年便要收回的政策就出台了,但实际上各地被回收的闲置地极少。

  “药方”早已开列,关键问题是地方并不按时、按质、按量“服药”。“盘活存量土地”,年年都在说,就是年年盘不完。尹伯成建议,一方面,增加土地供给,推行价格和面积的双限制政策,确保低收入保障住房的用地来源;另一方面,必须严格执行闲置土地逾期回收的政策,甚至可以考虑开征土地闲置税。同时,国土部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图,市场的有效供应才可能保证。从远期来看,还必须改革土地出让制度,弱化地方在房地产领域的利益驱动。

  上海市松江区规划管理局副局长王振亮博士指出,眼下,房地产业所产生的税费绝大多数归地方政府支配,成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金的最大金库。按现行土地出让办法,住宅用地批租时限为70年,土地使用权租金一次性付清。当届政府把今后十几届政府的收益全部占有使用了。地价高,房价很难不高。他认为,将土地所有权、经营权、使用权分离,变土地一次性出让为消费者每年给付土地使用租金,才是稳定楼市、降低房价的治本之策。

  “面粉飞涨,馒头能跌价?”

  地价之于房价,犹如“面粉”之于“馒头”。“馒头”降价已成社会性渴望,而“面粉”却日贵一日。“扬汤不能止沸,烈火岂能加油。”业内专家指出,最终为疯狂地价埋单的,除了购房人还能有谁?

  开发商为疯狂地价付账,但房价一浪高过一浪的事实表明,最终的埋单人不会是他们。国家发改委、国家统计局最新调查显示,5月份,全国70个大中城市新建商品住房销售价格,同比上涨6.6%,涨幅比上月高出1.3个百分点。而前4个月,全国房价月均涨幅一直在6%的高位波动。疯涨的不单是豪宅,普通住房销售价格涨势更惊人,5月份同比大涨7.2%。房价上涨也不再是一城一地,而是遍及东西南北中,一二三线城市。今年以来,领涨的南有北海,北有北京,东自南京,西迄兰州,中有蚌埠。

  在房价大幅普涨的背景下,纠缠于高地价之于高房价,是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的关系,已没有意义。人们无法漠视当下地价疯涨与房价高企相互勾连交织的图景。中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示,地价综合水平排在前列的城市是:绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市,在国家发改委公布的全国70个大中城市房价月报中,时常显露狂飙的“牛角”。房地产研究者顾海波指出,但凡地价高的城市,房价无一不高。虽然房价取决于供求,但高地价增大了商品房成本,客观上推高了房价,是毋庸置疑的事实。上海的地价节节走高,如今万元房在上海已显得稀松平常。上海新江湾城D1地块买主绿城集团董事长宋卫平表示,如果造精装修房,初步估算成本价格将达每平方米19000~20000元!

  “一边放任面粉飞涨,一边想要馒头跌价,是否南辕北辙?”顾海波说,土地成本最终是要打入房价的,“羊毛出在羊身上”,到头来为疯狂地价埋单的还是购房人。

  “地王”来了,市民慌了

  “高价拿地带给市场的将是房价在一段时间内持续攀升的预期。”上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭称。

  “东莞拍出全省地王”见诸广东当地媒体后,有网民便在奥一网留言:“没想到东莞卖出这么高的地价来,真是给了很多人一闷棍。”这位网民说,“地王”出世给当地一些市民造成恐慌,传达的信号是——“房价又要涨了!”,“快买吧!要不然还会涨。”有人似乎已经表现出了对房价上涨的恐惧。

  “房价再涨上去,大家都不用活了,辛苦工作不就是为了买房子?”“何时才能买得起房?国家这是怎么了?老百姓的住房究竟怎么解决?”“房价涨得太离谱了。再如此涨下去,部分老百姓就没有改善居住的希望了。”记者近日登录一些网站,看到很多类似的市民(网民)留言。

  今年7月26日,焦点网发布了12个城市2006年以来楼盘涨价排行榜,其中,广州某楼盘涨幅高达212%,也就是说在差不多一年半的时间里房价摇身一变就成了原来的两倍。在焦点网调查的12个城市楼盘中,即使是房价上涨最慢的楼盘,涨幅也高达44%。

  “涨,涨,继续涨吧,涨得越快越好,反正买不起。”对于房价上涨,有市民表现出无所谓和无奈的心态。不过也有市民在积极思考房价上涨的根源。“政府高价转让土地,开发商高价出售(房子),房价能不高才怪!”一位浙江绍兴市民如此表示。  (本报综合新华网、经济参考报、上海证券报、广州日报等报道)③36

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责任编辑:吴勇

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