郑州17万元难抢一个车位

  • 2007年11月28日 09:30
  • 来源:大河网-大河报
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大河网讯

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  住宅、写字楼停车已经成了业界关注的问题,停车位与车库的权属复杂,更加让人迷离难辨。前些日子,广州市明确作出“车位、车库不再核准预售”的规定。需要的,开发商出售或者出租项目规划用于停放汽车的车位、车库前,须经初始登记确认权属。作为人防工程的地下停车库亦须通过验收,保证车位的使用及人防工程的管理。广州还规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,开发商不得擅自出售或者出租。那么郑州停车位是什么现状呢?记者进行了相关采访。  □记者罗俊

  有些小区的高价车位,几乎赶上一套房。

  郑州的房价因为连续上涨,已成为市民广泛关注的话题。但不知从何时起,郑州住宅小区的地下停车库和车位,也悄无声息地步入高价行列。

  上周,记者接到一个朋友的电话,“一个停车位17万,抢都抢不到。你过来看看。”他在郑东新区买了一套房,上周,小区又开始卖停车位,由于车位数量有限,遭到哄抢,价格不断上涨。“到底买还是不买”。这位朋友陷入了两难。买吧,太贵了,不买吧,怕将来没地方停车。

  广汇·PAMA自开盘以来,持续热销,停车位也显得炙手可热。但据开发商透露,一个停车位不会低于10万元。

  作为一个商业、写字楼、住宅为一体的综合业态,郑州国贸中心考虑了未来停车位带来的丰厚回报,表示将来投入使用时,只租不售。粗略一算,光租金一年就上千万元。

  记者调查发现,高档住宅小区车位、车库普遍价格高,平均报价一个地下车位或车库在10万元左右。郑东新区最贵的车位,当数龙湖外环南路附近的某高档小区,一个地下车位售价10万元~16万元,而且已经全部售完。东风路某小区,高层住宅一个地下车位价格在10万元~15万元不等。健康路附近某小区,一个地下车位卖到17万元,最高的卖到19万元。以目前郑州房价水平,这样的价格,在市区买一套小户型绰绰有余;就是买一套100平方米左右的经济适用房,也相差不多。如果按照每天4元的停车费计算的话,一个19万元的停车位相当于要提前支付130年的停车费。

  除了价格高,记者发现郑州的车位、车库还存在涨速快的现象。以郑东新区为例,金水路上某小区的地下车位,今年上半年才开始发售,当时售价6万元一个,现在已涨到9万元。半年时间涨幅达到50%,远远超过同期房价涨幅水平。

  谁刺激了高价车库的冲动

  “一个车位的价比我的爱车还贵。”一位开着“千里马”的业主愤愤地对记者说。是什么原因使车位价格一涨再涨,不断创新高?

  河南新田置业董事长田太广分析道,主要是私家车的猛增造成了一些老的住宅小区停车位严重不足。另外,规划设计没有前瞻性。现在,由于私家车越来越多,这个问题就很严重了。

  供需平衡一旦打破,必将带来价格的上涨。

  河南城开集团营销总监刘俊峰告诉记者,停车位之所以卖天价,主要原因是供求关系。如果一个小区有1000套房子,而只建了500个车位,那么价格上涨是必然的。

  据调查,现在许多开发的住宅小区没有地下车库,地面上的停车位也是数量有限,很难达到1:1的比例。开发商为何不愿大量建地下车库呢?

  “开发商作为商人,逐利的本性促使其不愿大量建停车位。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者。

  造成开发商不肯下大力气建停车位的原因很简单,地下造的太贵,地上又浪费面积。地下一层停车位的成本到底是多少?田太广称,地下车库一层的开发成本,相当于在地面上建高层三层的成本。主要是土方、防水、消防等费用。而地面上停车位为何不愿多建呢?原因更简单,对开发商而言,浪费面积,有那么多车位面积,加起来可以盖一栋楼来卖呢。哪个更挣钱,开发商比谁都算得清。

  卖车库,开发商理直气壮?

  就记者采访情况看,很多小区的地下车位、车库,开发商仅仅以一纸合同或者协议,就从购买者手中拿到了相当于一套小户型或经济适用房的钱。有产权证的车位、车库,售价往往更高。

  但记者调查发现,有产权的车位车库很少,大部分车位车库都是开发商与购买者签订一纸合同或协议了事。记者了解到,这些车位车库的买卖合同,绝大部分卖的是使用权。对于使用期限的约定,开发商往往以“与地上房产使用期限一致”等述语模糊界定。

  河南省律师协会房地产业务委员会委员、河南国基律师事务所凌兴高律师告诉记者,这样的约定,对购买者来讲是有风险的,因为按照相关法律规定,没有产权买卖,只能算租赁,而法律对租赁期限的规定是,最长20年,超过20年部分一律无效。

  对于地下车位车库来讲,如果开发商不能为购买者办理产权,或者开发商也仅仅是拥有车位车库的使用权,那么他与购买者之间的买卖行为,从法律上讲只能说开发商将车位车库租给了购买者。不管合同上约定了多长时间,《合同法》明确规定,租赁期超过20年部分无效。除了期限的单方面规定,有的开发商还“规定”,业主购买的车位车库不得向第三方转让,如果是这样,就堵死了业主将购买车位作为投资的可能,当业主出售房产,附带的车位车库也要卖出时,就无法卖给其他业主。

  到底谁掏了建车库的钱

  大部分有车位车库出售的开发商,在销售时都理直气壮。在一般人看来,车位车库由开发商建造,根据相关法律谁投资谁受益的规定,好像无论是使用权还是产权都应该归开发商所有。

  实际情况却复杂得多。开发商销售的车位车库,一般都是地下建筑,而这一部分又与人防工程交叉。因为根据国家《人民防空法》规定,城市新建民用建筑要修建战时可用于防空的地下室。

  一位在房地产公司从事开发、工程管理工作的专业人士告诉记者,住宅小区,无论多层高层,都适用这一规定。不建人防工程的,开发单位须向人防管理部门缴纳一定数额的费用。一位开发商告诉记者,考虑到所缴费用,一般开发商都愿意自己建人防工程。建好后,根据有关规定,人防工程可以平战结合,由开发商使用。这样开发商一般都会把人防工程作为地下车库使用。

  但这种地下室或地下广场,其产权并不属于开发商,而是归国家所有。开发商所拥有的仅是使用权。这种说法,从记者采访到的郑州市人防办相关工作人员那里得到了肯定答复,该工作人员告诉记者,开发商投建的人防工程是没有产权证的。也有开发商建设超出人防规定的数量的地下室,超出部分,才能说初始所有权归开发商。只有这部分车位车库,经过有关规划审批程序,才能作为有产权车库在市场上出售。

  对于拿人防工程作地下车库的,开发商其实无权出售。这位人士解释说。

  河南文丰律师事务所王登巍律师认为,人防工程是为了提高城市整体防护能力,保护人民生命财产安全而建设的。人防工程的所有权属于国家,平时可作他用。但它的性质不会变更,虽然开发商是最初的投资人,但开发商的投资已经被全体投资人购买,所以真正的投资人是全体业主。根据“谁投资谁受益”的原则,地下停车位应归全体业主共有。

  开发商也称打了擦边球

  至于超过人防规定部分的地下室,开发商有权出售。采访中,不少开发商强调了这种观点。一位熟悉房地产的注册会计师告诉记者,也不完全如此。这要看这一部分地下室的建设成本是否摊入小区建设成本。摊入建设成本的,在开发商售出房屋时,已向全体业主收回,这样这部分地下室就成为全体业主共有的配套设施,也不应再次出售。只有不摊入建设成本的?单独核算出来,才能独立出售,才有产权。

  但超过人防部分的地下室,其建设成本到底是摊入小区建设成本,还是单独核算出来,恐怕就只有开发商自己清楚了。

  该注册会计师告诉记者,即使这部分成本已全部摊入建设成本,并在售房后收回,也很难从账面上区分出来。开发商到底有没有把已经卖给全体业主的地下室,再包装成车位车库拿出来卖给业主,就只有凭良心了。

  对此,一位开发商也称,超出人防工程部分的地下室,其成本到底有没有摊入小区建设成本,业主是很难区分清楚的。另一位开发商对记者坦言,在这个问题上,大部分开发商都打了政策的擦边球。

  该全方位管管车库了

  对于市场上开发商大卖特卖车位车库,凌兴高律师认为,确实需要有关方面好好管管。但这个问题又缺乏法律依据。凌兴高告诉记者,《物权法》对于车位车库的归属和处置,只有一个原则性规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

  但地下车位车库,到底产权归谁,一直争议很大,因为这里面还涉及人防工程。对此,郑州市人防部门相关人士告诉记者,这种争议相当普遍,我省省市两级的人大代表、政协委员等曾反映过,但我省还没有这方面的法律规定。

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责任编辑:吴勇
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