在郑州还能买到低于3268元的房子吗?

  • 2007年05月30日 09:30
  • 来源:大河网-河南商报
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大河网讯

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商都网公布的10个楼盘位置和均价   制图/方毅夫

  郑州市房管局公布4月份商品房均价为3268元/m2,但很多市民都觉得这个价格几乎买不到房子

  房管局公布的房价里包括廉租房等低价房房价,所以商品房价远高于3268元/m2

  商报记者调查了9个新楼盘,均价为4366元/m2,也不知道准不准,欢迎您来和我们一起算算

  日前,郑州市房管局公布了2007年4月份郑州房价指数,称郑州商品住宅销售均价为3268元/m2,较3月份上涨2元。与去年同期相比,每平方米多了531元。二手房价格均价仅为2381元/m2。

  然而,不少市民却提出,在郑州,3000元左右能够买的房子很少,这个数字是怎么来的呢?

  [房管局公布]

  4月份商品房均价3268元/m2

  日前,郑州市房管局公布了4月份的郑州房价,其中,商品住宅销售均价为3268元/m2,较3月份上涨2元钱。与去年同期相比,每平方米多了531元。与此同时,在其网站上公布的4月份预售均价却为5226元/m2。两者相差之大让人难以理解。

  郑州市房管局工作人员解释说:“我们在统计数据时,以当月房管局签订的合同为依据。”

  对于具体原因,该工作人员分析,主要是一些低价房对价格的拉低。比如,经济适用房、廉租房,能占到总交易量的20%左右。还有一些是单位面向内部职工定向开发的房子,价格也相对较低。另外,有些楼盘很早以前开发的剩余楼盘,由于户型等方面跟不上发展,售价也会低一些。

  对此,一名不愿透露姓名的业内人士却有不同意见:“就算是剩余尾盘现在出售,价格也会是当下的市场价格,不可能是当初开盘时的价格了。并且,有经济适用房等来拉低价格,也有高档楼盘来拉高价格。”

  [记者调查]

  3000元/m2的新房很少见

  在商都网房产频道,记者调查了搜索到的10家3000元/m2以下的楼盘。结果显示,除3个楼盘早已售完外,其余7个楼盘的价格也早已上涨,最高的涨到4100元/m2(楼盘名:明天花园三期。位置:东风路与丰庆路交叉口),最少的也涨到了3400元/m2(楼盘名:裕华天庭。位置:新柳路与长兴路交叉口)。这意味着,在郑州房地产市场,想找到3000元/m2以下的房子难上加难,基本上没有可能。

  在郑州三环以内,记者以购房者身份,对9个新开或预开普通楼盘进行了调查,结果显示,均价为4366元/m2。

  一些高档楼盘的价格更是让人咋舌。郑东新区的联盟新城报价为8000元/m2,龙湖环路边上的中凯铂宫报价1万~1.1万元/m2。不过,这都是别墅,在普通户型住宅中,花园路与东风路交叉口的蓝堡湾报价为8600元/m2,而郑东新区的普通楼盘,报价也都在4000~5500元之间。

  蓝堡湾策划总监师凯伦说:“如果以装修、路段来看,蓝堡湾的房价并不算高。装修是非常豪华的,卫浴器具都是高级品牌、高级墙纸、中央空调等,如果除去装修成本的话,房价也就是每平方米6000多元,不算贵。”

  二手房成交价都比评估价高十余万元

  在郑州市房管局公布的指数分析中称,4月份二手房均价为2381元/m2。一听这个价格,郑州博洋房地产公司的袁女士马上笑了,她说:“不可能。现在2500元/m2以下的二手房基本上就没有。经我手的二手房价格每平方米基本上都在3000元以上。”

  在商都网二手房产栏目里,记者查询数十页信息,价格在3000元/m2以下的房子仅有12套,这些房子要么是上世纪80年代的房子,要么是顶楼。

  郑州市房管局公布的指数分析同时称:“二手房均价以市场评估价作为参考依据。”但实际上,为了少缴税,二手房买卖双方往往共同托关系,找人,最终确定的市场评估价与实际成交价往往相差很远。郑州的朱先生五一前买了一套近120平方米的房子,实际成交价为38.5万元,但评估价只有25万元。业内人士说:“两者差价一般为10万~15万元。”

  “对郑州的房价来说,有些数字不能仔细琢磨,一琢磨就会发现很多问题。”河南财经学院的刘社教授说。

  [房地产商]

  土地成本上涨拉升房价

  “我们的房产指数分析主要是给房地产开发商参考的,他们可以根据指数的长期走势、分析来制定价格、销售策略等。对于想买房的普通老百姓来说,意义不是很大。”郑州市房管局工作人员说。

  但是,在记者采访过程中,大部分开发商方面人员表示,并不会参考房管局公布的数字。以房管局公布的4月份房产均价为3268元/m2来讲,不说三环之内,即使在三环之外,也已鲜见低于3000元/m2的楼盘。花园路与国基路交叉口的琥珀名城报价为3800元/m2。一些城中村改造的房子,没有房产证和土地证,也能卖到近3000元/m2。

  长城房地产营销总监王永君说:“房管局公布的数据参考价值并不大,整个地产界的房价受房产指数的影响都不大。开发商在定价时,更多参考的是市场销售价,再加上楼盘所处的区域、房屋销售进度来定价。”

  更多影响房价的则来自客观因素。刘社说:“成本上升造成房价上涨。最重要的,则是土地价格的上涨,新地王的出现让房价不断刷新。”

  [前景分析]

  近期房价会稳中有升

  虽然具体数字有待商榷,但郑房指数体现出的郑州房价上涨趋势却相对真实。

  数据显示,5年之内,郑州商品房销售均价几乎翻番,上涨了75.5%(如下图)。

  在郑州房地产界浸淫多年的河南王牌企划有限公司董事长上官同君说:“房地产公司出于营销需要宣传高房价,媒体再推波助澜,老百姓就很恐慌,就赶紧买房。”

  关于郑州未来的房价走势,几乎所有的受访对象都表示,在现有条件不变的情况下,郑州房价必定会涨,但不会大涨,将是稳中有升。

  [房管局调查]

  市民仅能承受3000元/m2以内房价

  就算房子均价是3268元/m2,对于郑州市民来说,这个价位也很难承受。

  根据郑州市统计部门的消息,2006年郑州市区城镇居民人均可支配收入为12187元。以此计算,一个普通双职工家庭每年的可支配收入约为2.43万元。以3268元/m2的均价来估量,一套90平方米的标准住房约需29.4万元。也就是说,这个家庭约需12年才能买到一套房子,并且,在这12年间要不吃不喝。

  刘社说:“有些城市现在都不是一个家庭在供房了,很多房奴都是3个家庭供一套房子。这肯定不是和谐社会的标准。”

  2006年6月,郑州市房管局用两个多月,入户走访了50个社区的2万户居民、631家房地产开发企业,对郑州市居民住房现状及需求、商品房空置状况等进行了调查。结果显示,郑州市人均居住面积22.93平方米,能承受的住房价格为3000元/m2以内,能承受的贷款月供为900元以下,需求住宅面积大部分为120平方米以下。

  “仅有4.4%的人能承受3000元/m2以上的价格。”刘社说。

  经常被引用的则是一个叫“房价收入比”的指数,即一套房子价格同家庭年收入的比值。这个指数的科学值应是4~6,郑州早已远超此数。  ■商报记者赖海芳

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责任编辑:吴勇