楼价报复性反弹非空穴来风

2010年05月07日 07:32来源:大河网自贡日报
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  邱 林

  北京楼价新政出台后,房地产市场销量出现下降。成交量下滑的解释有多种,不论哪种解释,成交量下降(特别是短期)都无法推断出,楼价今后会下降甚至长久性地下降,对于北京楼价新政的评估也不能过于乐观。有媒体报道称,“楼价经过政策调整适应期后,可能出现‘报复性’反弹。”(5月7日《新京报》)

  火爆的房地产市场换来报复性的政策打压,也许这是当前楼市最准确最直接的概括。虽然北京的政策出台是否会成为地方政府楼市调控的政策风向标,还需要时间来检验。分析北京的政策,如果说还留有什么余地的话,就是每条管制之后,没见具体的惩罚措施。而北京楼市已经处于“高烧”阶段,不下“猛药”降不了温。

  据北京一位从事投资置业顾问分析,房地产新政提高首付比例与银行利率后,把大量从银行贷款的买房户拒之门外。但以2009年末公布的11家上市银行为例,房贷占了个人贷款的百分之七八十。政策观望期结束后,银行怎么可能让“钱躺在金库里睡大觉”,必须寻找赢利出路,从而推动房市转暖。

  有人说,一个月前的楼市是开发商不降价,而现在的楼市是看房人不谈价。无论楼价是否在下降?下降多少?一旦缺乏后续调控政策,没有从根本上解决土地财政、房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等关键性问题,楼价经过政策调整适应期后,可能出现报复性反弹。

  有一点大家都能感受到,就是市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价格体系,推动着楼价回归到应有的价位。从以往几次楼市震荡的经验看,市场总首先是先出现交投清淡,买卖双方展开拉锯战,然后市场风向出现转换,主动权向买方转移,接着楼价才会开始大幅下挫。这个过程一般会持续一到三个月左右。北京等地半个月时间新盘间隔就出现了松动,是不是意味着楼价拐点已经出现了呢?

  有关机构在对北京和上海部分市民以及开发商的抽样调查后发现,两地大多数人并不认可楼市拐点的到来。他们给出的理由是,的确有着强大的潜在购买力在支撑着目前的楼价,而供给却有限。中短期内,北京和上海住宅供给缺口巨大,长期总供给偏紧,供给不足,从而导致北京和上海未来楼价仍将高位运行。

  楼市为什么愈打愈强,用行业规律来分析:去年12月与今年2月,北京、上海、深圳、重庆等一线城市新增存款增量创历史新高;2009年全年到2010年4月,整个楼市都处于供不应求的状态下,恐慌性购买也是楼市高位运行的一个重要因素;土地价格的高涨,造成的成本推动因素所致。至于炒房者、人民币升值以及通货膨胀总体来说,对楼市有一定的影响,但不是构成一线城市楼市上涨的主要因素。

  应该说,此次楼市调控对炒房者的打击是致命的,有相当一部分投机需求会被挤出,但是这会改变供需关系吗?回答是否定的。众所周知,有很大一部分真正有买房需求的人是被炒房者挤出了市场,迅速升高的楼价让他们无力进场。因此,当炒房者被政策挤出后,房价会发生震荡整理,但当楼价趋于理性之后,真正的住房需求就会进场,此时的市场关系仍然会是供不应求,楼价不存在大降的基础。

  决策层出台“新国十条”目的是要遏制房价过快上涨,要打击楼市投机,要稳定房地产市场,不是要打压楼价。不过,与2008年相比,政策出台的背景已发生改变。目前,房地产仍是资金密集型的产业,资金链就是开发商的生命线。因此,此次调控与当年同样用的都是收紧银根的办法,矛头指向是开发商和炒房者,但如今背景已变。2008年楼价大跌,2009年楼价大涨,一边调控一边涨价已经使很多开发商和炒房者“心理非常成熟了”。

  当前,在实体经济产能严重过剩的背景下,过剩的资本重返房地产,只是一个时间问题——股市泡沫也稀释不了资本重返房地产的决心。因为楼市泡沫虽然也属于虚拟经济范畴,但与股市泡沫相比,前者毕竟要“实体”一些,加之住房是人们的“基本需求”,从资金的安全性考虑,房地产成为投资对象的理由更为充分。从这一点看,楼价报复性反弹并非空穴来风。

责任编辑:张培君
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