郑州地铁“钱景”无限 人流是地铁商机的牛鼻子

2009年06月08日 15:16来源:大河网
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地铁的开建让人对城市的未来充满期待

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商业楼盘大打“地铁牌”

  大河报 记者彭泓源文白周峰图

  核心提示

  6月5日,郑州市民赵女士顶着炎炎烈日来到建设路上一家售楼部看房,全然不顾手机信息中关于当日会有37℃高温的警示。虽然不是周末,但这里依然有不少人在咨询,售楼小姐热情地招呼赵女士,首先问了一句:“是不是看到地铁一号线开工的消息才来我们这里看房的?”

  当郑州地铁获批的消息公布后,“地铁商机”在一夜之间家喻户晓。像赵女士这样顺着地铁沿线寻找投资机会的人不在少数。在售楼部半个小时的时间里,赵女士听到最多的一个词就是“地铁”,其次是“升值”。对于还未露脸就已红透郑州的地铁来说,其商机究竟有多大?地铁带来的优势如何转化为钞票?

  基建:千亿大单款款来

  郑州市委办公厅最新发布的关于郑州地铁建设目标指出,郑州轨道交通网络体系由6条线路组成,总长202.53公里,估算总投资1000亿元以上。在这千亿元建设工程中,基建和设备采购是最先到达的“商机天使”。轨道交通建设项目是郑州市投资规模最大、建设周期最长、涉及面最广的综合性城市基础设施工程,根据规划,其中于6月6日开建的地铁一号线一期工程全长26.2公里,总投资就达150.8亿元。

  尽管郑州地铁项目的采购清单还没有出来,但兄弟城市的经验值得借鉴,以杭州地铁1号线工程建设产品需求目录为例(该线路长度约是目前规划的郑州1、2号线总和),在资金预算中,拆迁费用占了总投资的20%,土建部分为40%,机电车辆采购部分占了40%。需求产品从水泥、钢筋、钢轨、盾构机、建筑装修材料到车体、开关柜,还有控制系统,量大面广,涉及20多个专业领域,比如钢材就需要约20万吨,混凝土需要150万立方米,这恐怕是河南本土水泥、钢铁企业有实力拿到的最实实在在的礼单。

  据介绍,杭州在地铁项目采购招标提出的三个原则是:“成熟稳定、技术先进、价格合理。”这值得河南企业参考。另据了解,如果企业有曾经参与国内外地铁建设的经历,对地铁产品的了解比较透彻,那么就会被优先考虑。

  郑州一家从事钢结构建筑的负责人认为,大的投资项目会给相关产业带来配套机会,同时会增加大批的就业机会,“我们公司此前曾主动走出河南,参与上海世博园建设,从而打开了一片新天地,企业从原来十几个人扩展到现在200多人”。谈到郑州地铁,这位负责人踌躇满志地认为,其中商机巨大,这可能是河南本土企业又一轮“牛市”行情。

  本地企业究竟有多少配套商机?资料显示,南京地铁设施建设的本地配套率在50%以上,极大地带动了南京的电子通讯工业、机械制造业以及化工、钢铁业的快速发展和提升。河南九鼎德盛投资顾问有限公司董事长张保盈认为,郑州地铁项目将给本地企业在改进产品结构、提升产品档次、加强国际合作、开拓销售渠道和扩大市场份额等方面带来很大的促进,有望成为郑州工业经济新的增长点。

  不过,也有专家认为,考虑到郑州与南京的工业实力存在一定差距,郑州地铁在本地机电制造业的配套率方面可能会低于南京。

  商铺:黄金出口的诱惑

  地铁出口会在我家附近吗?在地铁口开个超市或者恋歌房如何?在不少急于寻找商机者的眼中,守住一个地铁出口可能意味着守住一个“流金淌银”的黄金通道,地铁出口会变成一个“黄金出口”。现在,郑州地铁1、2号线的规划设计已经浮出水面,如2号线在北环路、东风路和农业路、黄河路等处都设有出口。地铁口附近的商铺具有近水楼台的优势,但这种优势究竟有多大呢?优势如何转化为钞票?

  在北京生活多年,现在某投资机构任职的河南人燕先生告诉记者,和地铁的快速便捷相吻合,地铁口周边商铺的经营内容将以快速便利消费为主,“买电器去家电连锁卖场,购物去大商场,地铁商铺的主要卖点应该是方便快捷,一般以小件物品和快速消费品为主”。

  燕先生说,北京地铁周边的商铺经营的多是一些生活必需品和日常消费品,且单件商品体积不大(因为地铁商铺的多数顾客都是乘客,商品体积过大携带不方便)。以购物为主的地铁商铺经营定位可以是家居饰品、服饰、运动用品、文化用品、书刊、健身、美食、咖啡、饮品及冰激凌等。

  燕先生以自身经验告诉记者,地铁出口500米附近是较佳位置,远了就没了地铁效应。他认为,现在很多小区的配套设施都比较全,便利店基本上开到了每个小区门口,距地铁口远了,大家还不如回到小区附近购物。燕先生的一个朋友在北京某地铁站附近开设药店,根据地铁站的顾客来去匆忙、其购药目的性相对较强的特点,所配品种以日常用药居多(如感冒药、抗生素及一些保健品),药店还配有医生,以帮助解决一些乘客临时生病所急,生意很不错。

  不过,燕先生提醒,投资地铁商铺不能绝对认为沾上出口就身价倍增,应该重点考察商铺周边的商业氛围是否正在或已经形成,以及商铺的规划布局是否合理。投资者要想取得理想的回报,首先要注重大环境,即应挑选地段好、人流量集中和商业气氛浓的地方或者某些目前条件一般但发展潜力大的站点。“如果现在的地铁口附近是一片荒芜,通车了也未必有商机;如果某地段本身就是繁华区域,通车将会呈现‘锦上添花’效果。”燕先生说。

  张保盈提醒有意挖掘地铁商机的人注意两条地铁交叉口的商机,如农业路站、桐柏路站等交叉站点因交通便利、换乘者众而升值潜力自然较大。由于地段不同,客流层次会有所区别,因而投资地铁商铺时,经营者要做好市场调查、细分目标顾客等工作,以求贴近市场需求。此外,租赁商铺不可急功近利,因为考虑到建设周期,商铺投资的回报有一定的时段。

  枢纽:多少奇迹可期待

  张保盈认为,根据新加坡、韩国等发达国家地铁发展的经验,郑州地铁公交换乘枢纽将成为地铁沿线的新亮点,成为不亚于市中心的新“闹市”。

  地铁开通后,将在一定程度上分担地面公交的压力,缓解城市道路拥堵的尴尬。但是,地铁要有稳定的客流就必须依靠地面公交的输送,由“网”状分布的公交线路多方向地把乘客送来“喂”给地铁站,地铁的运营效益才能达到最大化。这时候,地铁枢纽站的独特优势就显现了。

  “出行越方便,市民就越愿意出来,出行率增加,必然会刺激消费,枢纽站附近必然形成上规模的客流,随之而来的就是商业机会。”张保盈说,城市交通的拥堵使得越来越多的人更爱在小区里散步休闲,去公园和繁华商业区的次数和时间趋于减少。地铁开通后,如果大家能带着孩子从花园北路坐地铁十几分钟到紫荆山公园,很多人就不会天天“呆”在小区里散步。

  张保盈认为,以枢纽站为圆心,周边1.5公里都是黄金商业辐射区,枢纽站周边地区房地产、文化、娱乐等产业都会被带动起来。

  在郑州,一个长期的现状是,紫荆山商圈的人气一直不如二七商圈,郑州进入地铁时代后,这一格局会不会被打破?紫荆山商圈会否借此和二七商圈并驾齐驱?

  张保盈认为,如果认为地铁只是给紫荆山附近带来一些商机,那就有点“小看”它了。“郑州地铁1、2号线开通后,在紫荆山附近交会,将会以紫荆山为中心,在北至农业路、南至陇海路、西至京广铁路、东至城东路的区域形成一个商业黄金区域。”张保盈说,商业机会并不只体现在紫荆山一处,在这个大的块状区域内,都有巨大的商业机会。

  人流:地铁商机的牛鼻子

  郑州市民郑先生近日去北京考察地铁之后,一个较大的感受是,北京地铁两端的交通非常“堵”,其原因就是从这里换乘的乘客较多。郑先生建议,寻找地铁商机要从巨大的人流上面做文章,比如,可以尝试把人流变成信息流,旅行社不妨把营业地点设在换乘中心,可以实现现场收客、组团、预订旅游路线、旅游套餐、酒店客房、机票等。一些服务性质的中介机构不妨也向地铁站靠拢。

  在北京生活的燕先生的感受是,地铁对于城市的一个功能而言,就是缩短了城市空间,他以前从北京市区去通州区办事,乘坐公交一般需要两个小时,而地铁通车之后,只需20多分钟时间,通州区现在已经快速融入了北京市区。郑州地铁2号线继续向北延伸后,整个黄河南岸都将是郑州的“城区”,地铁将改变郑州城区的空间结构。

  业内人士表示,对于地产商而言,老城区的土地寸土寸金,没有足够的实力“啃”不动,地铁的开通则让外城土地投资价值凸显,如郑州市北环附近现在已经是繁华地段,但地铁2号线的广播站地铁站也不过比它远了三站路,这三站路,对于实行一票制的地铁而言,不过是几分钟的时间而已。但这两个地方的土地价值,可能会有几倍的差别,这对于中小地产商而言,无疑是个很好的机会。

  采访中,多位人士还提醒欲捕捉地铁商机的人注意投资风险。张保盈认为,地铁周围居住者不一定是高端人群,地铁其实对中低收入者更为有利;地铁对不同区域的影响也不同,以郑州为例,地铁对基础设施较好的北区和东区影响要小于南区,因为南区交通等基础设施更为滞后;有地铁的地方也未必就是商机遍地,因为地铁商机呈现点状和线状分布,如果地铁仅仅只是从一个地段的地下通过,或许没有太大意义。

责任编辑:吴勇
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